[Hỏi] về chênh lệch giá trị giữa TMĐT và dự toán

Em vừa nhận 1 dự án của công ty. Trước đó có 1 chị đã làm Bảng khái toán tổng mức đầu tư(TMĐT) theo suất vốn đầu tư có giá trị A. Sau bước thiết kế bản vẽ thi công cũng đã có dự toán xây dựng công trình của dự án nộp cho CĐT có giá trị B.
Nhưng bây giờ CĐT có phản hồi là phần giá trị xây dựng của dự toán cao quá so với giá trị phần xây dựng trong khái toán TMĐT trước đó. Sếp giao cho e tìm nguyên nhân chênh lệch.  Thật sự kinh nghiệm không nhiều nên em cũng không biết nguyên nhân do đâu. Mong có anh chị nào có kinh nghiệm giúp em với ạ. em cảm ơn!
em đã đính kèm file rồi ạ. Mong anh chị giúp đỡ

deplecodon gửi lúc 15/8/2018 15:51
Dạ vâng. Nhưng
Khái toán TMĐT có giá trị là 250 tỷ, chi phí xây dựng trong khái toá ...

Bức xúc quá đi; nói ra thì bị chửi bậy bạ. Hỏi như thế này mà nhiều người cũng nhào vô trả lời, bốc thuốc ào ào.
Đưa cả 2 file (Khái toán và Dự toán) lên đây may ra còn biết để trả lời.

deplecodon gửi lúc 15/8/2018 15:13
em cảm ơn anh.
Dự án này bao gồm các hạng mục nhỏ: có khách sạn 5 tầng và 36 căn bi ...

Bạn đọc lại quyết định 706/QĐ-BXD để hiểu rõ thêm nhé. có mấy nguyên nhân như sau:
1. Do suất đầu tư được công bố ở QUÁ KHỨ, có giá VL, NC, M rẻ hơn thời điểm hiện tại
2. Do tỷ giá đồng ngoại tệ đô la Mỹ ở thời điểm công bố QĐ và thời điểm hiện tại chênh lệch nhau (cũng suy ra giá VL thay đổi đối với các sản phẩm nhập ngoại)
3. Suất vốn đầu tư được xác định cho công trình xây dựng mới, có tính chất phổ biến, với mức độ kỹ thuật công nghệ thi công trung bình tiên tiến. Nghĩa là sẽ có những công trình có tổng mức đầu tư lớn hơn so với mức công bố đó.
4. Do lãi suất ngân hàng thời điểm công bố suất đầu tư thấp hơn thời điểm hiện tại (kiểm tra lại vì mình ko chắc là cao hơn hay thấp hơn).
5. và quan trọng nhất  (tại khoản 2, mục I phần I THUYẾT MINH VÀ HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG có nói rõ)
Nội dung chi phí trong suất vốn đầu tư CHƯA bao gồm chi phí thực hiện một số loại công việc theo yêu cầu riêng của dự án/công trình xây dựng cụ thể như:

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;

- Lãi vay trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng (đối với các dự án có sử dụng vốn vay);

- Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh);

- Chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư (dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án);

- Một số chi phí khác gồm: đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường; đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình; chi phí kiểm định chất lượng công trình; gia cố đặc biệt về nền móng công trình; chi phí thuê tư vấn nước ngoài.

KHÁI TOÁN nghĩa là dựa vào kinh nghiệm các công trình tương tự để đưa ra tổng mức đầu tư dự kiến. nó có thể không phù hợp với tất cả các dự án vì đặc trưng của mỗi dự án là khác nhau.
DỰ TOÁN dựa trên cơ sở khối lượng và đơn giá, nên nó sẽ ra được giá thành chính xác hơn so với khái toán ban đầu.
Ví dụ: đối với nhà ở thấp tầng từ 4 đến 9 tầng, có cùng chung 1 mức đầu tư cho mỗi m2 sàn. nhưng khi làm nhà 9 tầng thì rõ ràng là khó hơn làm nhà 4 tầng rất nhiều, nên dự toán chi tiết sẽ cao hơn so với mức trung bình của 4 tầng và 9 tầng (nôm na là nhà 6,5 tầng là mức trung bình). Bạn có thể nói rõ ra về quy mô đặc điểm của dự án để mình có thể nói rõ hơn.

nguyenhoang185 gửi lúc 15/8/2018 14:45
KHÁI TOÁN nghĩa là dựa vào kinh nghiệm các công trình tương tự để đưa ra tổng mức ...

em cảm ơn anh.
Dự án này bao gồm các hạng mục nhỏ: có khách sạn 5 tầng và 36 căn biệt thự 2-3 tầng, bề bơi và khu cafe ạ.
Phần tổng mức thì chị cty e tính theo suất vốn đầu tư x m2 sàn xây dựng. Phần dự toán chi phí xây dựng tính ra chênh nhau gần 15 tỷ so với TMĐT (Chưa tính xây bể bơi và khu cafe)

nguyenhoang185 gửi lúc 15/8/2018 15:37
Bạn đọc lại quyết định 706/QĐ-BXD để hiểu rõ thêm nhé. có mấy nguyên nhân như s ...

Dạ vâng. Nhưng
Khái toán TMĐT có giá trị là 250 tỷ, chi phí xây dựng trong khái toán này là 159 tỷ
còn dự toán đang tạm tổng cộng là 233 tỷ, chi phí xây dựng (còn thiếu 2 hạng mục bể bơi và cafe) đã là 160 tỷ rồi ạ

tranhoe gửi lúc 15/8/2018 19:56
Bức xúc quá đi; nói ra thì bị chửi bậy bạ. Hỏi như thế này mà nhiều người cũng  ...

Anh đừng giận chúng em ạ. đây là 2 file khái toán TMĐT và file tổng hợp dự toán của công trình. Anh chị xem giúp em với. Em cảm ơn rất nhiều!File excel ở bài #1 ạ.

deplecodon gửi lúc 16/8/2018 09:35
Anh đừng giận chúng em ạ. đây là 2 file khái toán TMĐT và file tổng hợp dự toán c ...

bạn gửi file execl ra đây, cả file TMĐT lẫn chi tiết dự toán, bạn để PDF với ko có file dự toán chi tiết, ae làm sao mà mò ra đc.

Khái toán khách sạn mà áp dụng nhà đa năng là không phù hợp rồi. nhà đa năng chỉ có 6.320.000đ/m2 rẻ hơn cả chung cư.

Theo file cuả bạn:
- Phần xây dựng khách sạn chênh: 13.2 tỷ; phần hạ tầng chênh hơn 2,5 tỷ -> nếu chênh 15 tỷ thì rõ ràng là từ 2 hạng mục này là chủ yếu.
Các nguyên nhân chủ yếu có thể xuất phát từ những lý do sau:
   - Về loại công trình: Hiện TMĐT đang sử dụng suất đầu tư nhà đa năng để tính cho khách sạn (khu nghỉ dưỡng cao cấp) nên sẽ dẫn tới chênh lệch. Suất đầu tư chỉ xác định cho công trình có tính chất phổ biến, mức độ công nghệ thi công trung bình tiên tiến - trong khi hạng mục bạn xây dựng là khu nghỉ dưỡng cao cấp , nghĩa là yêu cầu trên mức độ trung bình.
   - Suất vốn đầu tư 706/QĐ-BXD được tính tại Quý IV năm 2016, trong khi dự toán bạn lập lại là tháng 8/2018 dẫn đến có sự chênh lệch về giá, về USD quy đổi.
   - Bạn cần kiểm tra lại diện tích của toàn bộ các hạng mục trong TMĐT xem có phù hợp với thiết kế thi công không (ví dụ: 26.007 m2 là phần diện tích hạ tầng trong TMĐT đã chính xác chưa?).
Thân!