Bảo trì công trình xây dựng - Phần mềm ôn thi sát hạch chứng chỉ hành nghề xây dựng

- Chương IV: Chi phí bảo trì công trình

Điều 19. Nguồn kinh phí bảo trì công trình

Kinh phí bảo trì công trình được hình thành từ các nguồn sau đây:

1. Ngân sách nhà nước (ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương) phân bổ hàng năm;

2. Nguồn thu phí sử dụng công trình xây dựng ngoài ngân sách nhà nước;

3. Nguồn vốn của chủ đầu tư, chủ sở hữu đối với các công trình kinh doanh;

4. Nguồn đóng góp và huy động của các tổ chức, cá nhân;

5. Các nguồn vốn hợp pháp khác.

Điều 20. Trách nhiệm chi trả chi phí bảo trì công trình

1. Những người sau đây có trách nhiệm chi trả chi phí bảo trì công trình:

a) Chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền, trừ trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

b) Chủ sử dụng công trình đối với công trình đã đưa vào sử dụng;

c) Đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, các chủ sở hữu có trách nhiệm chi trả chi phí bảo trì phần sở hữu riêng của mình và chi trả chi phí bảo trì phần sở hữu chung của công trình.

2. Các cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định này và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn việc phân chia và chi trả chi phí bảo trì phần sở hữu chung của công trình nêu tại điểm c khoản 1 Điều này.

Điều 21. Chi phí lập, thẩm tra và điều chỉnh quy trình bảo trì công trình

1. Chi phí lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình

a) Chi phí lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình được tính trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình.

b) Chi phí lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình đối với công trình đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì được tính trong chi phí bảo trì công trình.

2. Chi phí điều chỉnh quy trình bảo trì công trình nằm trong chi phí bảo trì công trình. Nhà thầu lập quy trình bảo trì công trình có trách nhiệm chi trả chi phí thực hiện điều chỉnh quy trình bảo trì công trình trong trường hợp việc phải thực hiện điều chỉnh này do lỗi của mình gây ra.

Điều 22. Dự toán bảo trì công trình

1. Dự toán bảo trì công trình (sau đây gọi tắt là dự toán bảo trì) được xác định theo công việc bảo trì cụ thể và là căn cứ để chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình được chủ sở hữu ủy quyền quản lý chi phí bảo trì công trình.

2. Dự toán bảo trì được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc xác định theo kế hoạch bảo trì và đơn giá xây dựng phục vụ bảo trì công trình để thực hiện khối lượng công việc đó.

3. Chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự toán bảo trì theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 22 và Điều 23 Nghị định này đối với các công trình sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để thực hiện.

Đối với các công trình sử dụng nguồn vốn khác, khuyến khích chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự toán chi phí bảo trì theo quy định khoản 1, khoản 2 Điều 22 và Điều 23 Nghị định này.

4. Các cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 26 Nghị định này và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ phương pháp lập định mức xây dựng phục vụ bảo trì công trình do Bộ Xây dựng hướng dẫn, tổ chức xây dựng và công bố các định mức xây dựng phục vụ bảo trì cho các công trình phù hợp với đặc thù của Bộ, địa phương và gửi về Bộ Xây dựng để theo dõi, quản lý.

Điều 23. Thẩm định, phê duyệt dự toán bảo trì

1. Chủ sở hữu công trình hoặc người được ủy quyền phê duyệt dự toán bảo trì sau khi đã thẩm định hoặc thẩm tra và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả phê duyệt dự toán bảo trì công trình khác có liên quan. Nội dung thẩm định bao gồm:

a) Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng chủ yếu của dự toán với khối lượng thực hiện;

b) Kiểm tra tính đúng đắn, hợp lý của việc áp dụng, vận dụng đơn giá xây dựng phục vụ bảo trì công trình, định mức chi phí tỷ lệ, dự toán chi phí tư vấn và dự toán các khoản mục chi phí khác trong dự toán bảo trì;

c) Xác định giá trị dự toán bảo trì.

2. Trường hợp chủ sở hữu công trình hoặc người được ủy quyền không đủ điều kiện, năng lực thẩm định thì được phép thuê tổ chức, cá nhân tư vấn đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm chuyên môn để thẩm tra dự toán công trình. Tổ chức, cá nhân tư vấn thực hiện thẩm tra dự toán bảo trì chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ sở hữu công trình hoặc người được ủy quyền về kết quả thẩm tra.

Điều 24. Quản lý, thanh toán, quyết toán chi phí bảo trì công trình

1. Đối với công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền có trách nhiệm quản lý, thanh toán, quyết toán kinh phí bảo trì công trình theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước và các quy định của pháp luật.

2. Đối với công trình xây dựng không sử dụng vốn từ nguồn ngân sách Nhà nước để thực hiện bảo trì, chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền chịu trách nhiệm quản lý kinh phí thực hiện bảo trì và thanh toán, quyết toán chi phí bảo trì trên cơ sở thỏa thuận với tổ chức, cá nhân thực hiện công việc bảo trì công trình.

25/5/2012 22:51 Tải lên

Click to download

Tác giả: fubi Thời gian: 25/5/2012 23:58
Topic cực hay! Và thể hiện rất rõ 2 bài toán cơ bản cần giải quyết:

1. Có đưa chi phí bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa hàng năm của công trình sau khi hoàn thành vào đánh giá hiệu quả dự án không? (vì sao có dự án tính, có dự án không tính)
2. Nếu đưa vào thì giá trị chi phí bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa hàng năm được tính như thế nào là thuyết phục?

* Trước hết, để giúp làm rõ nội dung bài toán 1, mình nêu ra nguyên lý và đưa ra 2 ví dụ như sau để thảo luận:
Nguyên lý:
Bài toán phân tích hiệu quả dự án là bài toán tính toán, phân tích các hệ số đánh giá dự án (NPV,IRR,Thv...) trên cơ sở dòng tiền thu, dòng tiền chi.

- Ví dụ 1: Chủ đầu tư muốn đầu tư xây dựng trụ sở văn phòng làm việc cho chính mình.

- Ví dụ 2: Chủ đầu tư muốn đầu tư xây dựng toà nhà chung cư cao cấp để bán.

==> Vậy khi đánh giá hiệu quả dự án ở 2 ví dụ trên thì dòng tiền thu là gì? Và dòng tiền chi là gì (có chi phí sửa chữa bảo dưỡng hay không)?

Mời các bạn tiếp tục.

Tác giả: tranhungdao12a3 Thời gian: 26/5/2012 08:37
Chủ đề rất hay và thực tế. Mình tham gia ý kiến:
Thứ nhất, tất cả các chi phí hợp lý của dự án đều được tính và đưa vào khi phân tích hiệu quả của dự án.
Chi phí vận hành và bảo dưỡng hàng năm (O&M) bao gồm chi phí lương công nhân viên quản lý vận hành, chi phí bảo dưỡng, chi phí tu sửa định kỳ và thường xuyên,...Đây là chi phí sản xuất nên đương nhiên là phải tính khi phân tích hiệu quả dự án.

Thứ hai, việc tính chi phí này như thế nào là hợp lý?
Câu cửa miệng vẫn thường được nghe "sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật" thế nên làm theo văn bản luật pháp quy định là tốt nhất.
Thông thường từ trước đến nay khi phân tích hiệu quả dự án thì nhà phân tích tính chi phí này dựa trên % vốn đầu tư(chỉ tính chi phí xây dựng và chi phí thiết bị). Việc tính tỷ lệ % này là có quy định như thế nào? Theo mình được biết thì các dự án nguồn điện thì có quy định chi phí này và có văn bản cụ thể. Tỷ lệ này tùy thuộc vào phân loại và phân cấp công trình. Các dự án xây dựng hoặc các dự án ngành khác thì mình cũng chưa tìm hiểu cụ thể là có văn bản quy định không? phần này bạn nào có văn bản cụ thể trao đổi thêm để anh em rõ.
Theo mình thì việc tính tỷ lệ % này chỉ là làm đơn giản hóa khi tính hiệu quả thôi. Chứ thực chất phải lập dự toán ước lượng và dự báo chi phí này để đưa vào phân tích mới là hợp lý.

Tham gia thêm chút về câu hỏi của anh Fubi:
Phân tích hiệu quả dự án xem xét dòng thu và dòng chi cho dự án.
Dòng thu của dự án gồm: Dòng thu từ bán sản phẩm đầu ra và thu khác từ việc hình thành dự án.
Dòng chi cho dự án bao gồm: Chi vốn tự có, chi phí đầu tư ban đầu, chi trả tiền gốc và lãi vay, chi phí vận hành và bảo dưỡng(O&M) và chi trả các loại thuế theo quy định.
Xem xét đẳng thức cơ bản(Tiếp cận theo kế toán): Tài sản = Nợ phải trả + Vốn chủ sở hữu
Khi này dòng tiền tổng đầu tư = Dòng tiền dành cho chủ nợ + dòng tiền dành cho chủ sở hữu
Ta cứ bóc tách theo ý này thì vai trò của từng thành phần trong dự án ở chỗ nào thì sẽ biết được dòng tiền dành cho họ.
Các bạn trao đổi thêm để hoàn thiện! Thân gửi!

Tác giả: huynhbmt85 Thời gian: 26/5/2012 10:32
Về vấn đề chi phí Bảo trì mình xin có 1 số ý kiến như sau:
1. về "Chi phí bảo trì, bảo dưỡng hàng năm (Sửa chữa, bảo dưỡng) của Công trình" có được tính là thành phần chi phí hoạt động hàng năm của Dự án? Bỏ hay không bỏ? Trường hợp nào được bỏ? TH nào không được bỏ?

Trả lời: Theo như anh Bình đã phân tích :
- TH 1: Chủ đầu tư muốn đầu tư xây dựng trụ sở văn phòng làm việc cho chính mình :
Chúng ta sẽ phải tính chi phí bảo trì này vào tổng mức đầu tư của dự án ( chỉ tính từ năm thứ 5 trở đi sau khi đưa vào khai thác sử dụng, vì 5 năm đầu tiên thường sẽ nằm trong phần bảo hành công trình của nhà thầu).
Nếu chỉ là chi phí nhỏ như Rửa kính, Sơn lại tòa nhà thì có thể không cần tính vì có thể đưa vào chi phí trong kỳ của Doanh nghiệp
- TH 2: Chủ đầu tư muốn đầu tư xây dựng toà nhà VP cho thuê.
Chúng ta cũng sẽ chỉ tính sau 5 năm đưa vào khai thác (trừ chi phí bảo dưỡng nhỏ: rủa kính, sơn, sửa chữa nhỏ)
Còn các chi phí bảo dưỡng lớn sau 5 năm đưa vào khai thác sẽ được tính tuy nhiên CĐT đã tính trong giá thuê từ trước đó rồi nhé (không có đơn vị nào bỏ chi phí này ra đâu nhé, mà sẽ lấy từ khách hàng).
- TH 3: Chủ đầu tư muốn đầu tư xây dựng toà nhà để bán.
Trường hợp này Chủ đầu tư cũng sẽ không tính vào chi phí đầu tư vì khoản này khách hàng mua nhà đã phải chịu trong hợp đồng (thường là 2%). Do đó việc tính chi phí này là không cần nữa.

2. Nếu tính thì tính bao nhiêu? (Tỷ lệ %?) hay tính bằng phương pháp nào?

Phải xét nguồn vốn đó được lấy từ đâu: Ngân sách hay Tư nhân:
- Vốn Ngân sách thì phải tuân theo các quy định của nhà nước (mình tìm chưa ra văn bản nào nói, chỉ có được 1 dự thảo thông tư nhưng không biết nó ban hành hay chưa:

387_baotri 11.doc (91.5 KB, Lượt tải về: 3107)

26/5/2012 10:23 Tải lên

Click to download

)

(Kèm theo Thông tư số /2011/TT-BXD ngày / /2011 của Bộ Xây dựng )

Bảng định mức chi phí bảo dưỡng công trình

Chi phí bảo dưỡng công trình (bao gồm cả chi phí lập kế hoạch bảo trìcông trình, kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ, đột xuất, chi phí lập vàquản lý hồ sơ bảo trì công trình) được xác định theo phương pháp định mức tỷ lệ phần trăm (%) so vớichi phí xây dựng tính theo suất vốn đầu tư tại thời điểm lập kế hoạch bảo trìcông trình.

Đơn vị tính: %

Stt	Loại công trình	Định mức tỷ lệ %
Stt	Loại công trình	Định mức tỷ lệ %
1	Công trình dân dụng	0,08 ÷ 0,1
2	Công trình công nghiệp	0,06 ÷ 0,08
3	Công trình giao thông	0,18 ÷ 0,25
4	Công trình thuỷ lợi	0,06 ÷ 0,08
5	Công trình hạ tầng kỹ thuật	0,18 ÷ 0,25

- Vốn tư nhân: Có thể tính hoạch không tùy chủ đầu tư (vì thường sẽ đánh lên túi tiền của khách hàng), nếu tính sẽ phải tuân thủ 1 số quy định của nhà nước.

3. Có văn bản nào quy định rõ vẫn đề này không?

Về quản lý nhà nước thì chắc chắn có: Luật nhà ở (nếu là chung cư) và 1 số văn bản khác mình chưa tìm được trên mạng.

Kết Luận: Trên đây là 1 số ý kiến thảo luận của mình, có gì sai mong anh em góp ý!

Tác giả: thanh.bm Thời gian: 26/6/2012 09:07

huynhbmt85 gửi lúc 26/5/2012 10:32

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Về vấn đề chi phí Bảo trì mình xin có 1 số ý kiến như sau:
1. về "Chi phí bảo trì, ...

Chi phí bảo trì, sửa chữa Cho Nhà Chung Cư như sau (Căn cứ NĐ 71/NĐ_CP về việc Quy định chi tiết & Hướng dẫn thi hành luật Nhà ở):
Điều 51. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
- Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;
c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.
2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.
KL: Đối với dạng dự án Dân dung, Chung cư nhà ở thì Áp dụng tỷ lệ như trên. Trường hợp không xác định được bằng tỷ lệ thì lập dự toán thực tế.

Còn trường hợp Hạ tầng kỹ thuật, cầu đường... thì có Quy định nào không?

Tác giả: tranhungdao12a3 Thời gian: 26/6/2012 10:54

taynguyen2010 gửi lúc 26/6/2012 09:07

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Chi phí bảo trì, sửa chữa Cho Nhà Chung Cư như sau (Căn cứ NĐ 71/NĐ_CP về việc Quy ...

Bổ sung chi phí O&M của dự án điện theo quyết định 2014/QĐ-BCN ngày 13/6/2007:

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng