Đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà dân dụng

nguyentienhien · Đăng lúc 1/10/2013 15:44

Hãy đăng nhập để có nhiều chức năng hữu dụng hơn và xem ảnh rõ hơn!

Bạn phải đăng nhập để xem được nội dung, nếu bạn chưa có tài khoản? hãy Đăng ký mới

x

Trong quá trình đi định giá tài sản là nhà, vật kiến trúc phục vụ cho công tác xác định giá trị tài sản trong các vụ án ly hôn gia đình do Tòa án ở địa phương thụ lý (ở đây mình là làm ở phòng Kinh tế hạ tầng được Tòa án mời tham gia để giúp họ xác định giá trị tài sản để họ xử).
Để định tính toán giá trị mình hiện nay đang tham khảo công văn 1326/BXD_QLN để tính toán.
Trong cách tính trong công văn này nêu ra thì:
Giá trị, vật kiến trúc tại thời = Tỷ lệ chất lưọng còn lại x giá nhà, vật kiến trúc x Khối lượng
điểm kiểm kê:
- Giá nhà, vật kiến trúc đã có do UBND tỉnh ban hành.
- Để đánh giá Tỷ lệ chất lượng còn lại của tài sản là nhà, vật kiến trúc thì : Theo hướng dẫn tại công văn này có hai phương pháp là: thống kê kinh nghiệm và phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật.
thực tế khi định giá mình chọn phương pháp thống kê kinh nghiệm tức là xác định ngôi nhà đó đã xây dựng đến nay là bao nhiêu năm, và tra khung niên hạn sử dụng Theo TT số 203/2009/TT-BTC ( như hướng dẫn tại 1326/BXD-QLN). lấy một trừ cho tỷ số của hai số naỳ thì ra được Tỷ lệ chất lượng còn lại của ngôi nhà.
Ở đây mình muốn hỏi các bạn đi trước: trường hợp mà thời gian sử dụng của ngôi nhà lại bằng khung niên hạn sử dụng trong khi đó gia đình người ta vẫn đang sử dụng để ở thì chẳng nhẽ Tỷ lệ chất lượng còn lại bằng không và áp vào công thức tính giá trị cũng bằng "không" nốt hay sao?
mong các đồng nghiệp nhiệt tình giúp đỡ. xin cảm ơn

fubi · Đăng lúc 1/10/2013 16:04

Cái bạn đang nêu (hết niên hạn nên giá trị nhà còn lại = 0) chỉ phù hợp với định giá trị tài sản doanh nghiệp có khấu hao tài sản cố định vào chi phí sản xuất. Còn nhà dân thì không thể có kiểu tính toán trên giấy như vậy được. Bởi nhà người ta đang ở mà bảo nhà có giá trị 0 đồng thì vô lý đùng đùng và vô cùng thiếu tính nhân văn. Vậy mấy cái nhà Pháp từ đầu thế kỷ 20 nay còn lại đều có giá trị 0 đồng sao? Kể cả nhà hát lớn thành phố Hà Nội cũng = o đồng ah (tất nhiên tại thời điểm chưa sửa chữa cải tạo lại) ???

Câu trả lời chắc chắn ai cũng biết rõ, luật pháp cũng không xa rời thực tế nên giá trị nhà đang ở không thể là 0 đồng được. Nếu tòa án phán quyết bằng 0 đồng thì sẽ nảy sinh: có ông hàng xóm thấy gia đình đó cãi nhau ầm ĩ, tức mình qua đạp nát hết nhà đó. Kiện ra tòa ông hàng xóm đền bù 0 đồng vì tòa định giá ngôi nhà đang ở = 0 đồng.

Vậy nếu không thể bằng 0 đồng thì bằng bao nhiêu đồng?

Đơn giản nguyên tắc sau:
1. không tính đến niên hạn sử dụng ngôi nhà.
2. Xem xét thực trạng giá trị chất lượng còn lại hiện trạng của ngôi nhà = bao nhiêu % so với làm mới 100%? (cái này mới cần chuyên gia đánh giá đây và cần tối thiểu 3 chuyên gia đánh giá độc lập nhau để khách quan).
3. Còn lại là đơn giá bao nhiêu. Thường thì nhân theo đơn giá vật kiến trúc mà tỉnh thành công bố x hệ số trượt giá. Hoặc nhân suất vốn xây dựng của BỘ Xd công bố (hoặc của tư vấn tính toán) x trượt giá.

fast_furious · Đăng lúc 1/10/2013 16:14

Mình đang hình dung: Ngôi nhà mình xây được 5 năm, giá trị xây dựng là 500 triệu, theo TT203/2009 thì khung niên hạn SD là 25-50 năm (tính 40 năm) có nghĩa là sau 40 năm thì giá trị ngôi nhà = 0 (mỗi năm hao phí 2,5%).
Sau 5 năm sử dụng giá trị ngôi nhà còn 1-5x2.5%=87.5% tương đương 437.5 triệu.
Vậy tỷ lệ chất lượng còn lại (theo như mục đích của chủ đề) có phải là tỷ lệ giá trị còn lại (87.5%) hay không ?
Mong bạn giải thích thêm.

fast_furious trong 1/10/2013 16:22 đã trả lời thêm:
Sorri, mải ngồi viết lách nên không biết có bài viết mới (cứ ngỡ bài của mình là #2)

nguyentienhien · Đăng lúc 2/10/2013 08:29

Cám ơn Anh Fubi và các bạn đi trước đã quan tâm trả lời câu hỏi:
Như câu tư vấn của a Fubi:
2. Xem xét thực trạng giá trị chất lượng còn lại hiện trạng của ngôi nhà = bao nhiêu % so với làm mới 100%? (cái này mới cần chuyên gia đánh giá đây và cần tối thiểu 3 chuyên gia đánh giá độc lập nhau để khách quan).
3. Còn lại là đơn giá bao nhiêu. Thường thì nhân theo đơn giá vật kiến trúc mà tỉnh thành công bố x hệ số trượt giá. Hoặc nhân suất vốn xây dựng của BỘ Xd công bố (hoặc của tư vấn tính toán) x trượt giá.
Anh Fubi có thể tư vấn thêm để em rõ:
Thứ nhất: Đồng ý với với cách tính đơn giá ở ý 3 của anh: cụ thể là UBND tỉnh đã ban hành đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc (cùng với bộ bản vẽ để tính khối lượng gọi là nhà chuẩn và hệ số điều chỉnh.
thứ hai: theo ý 2 thì phải cần đến 3 chuyên gia đánh giá giá trị tỷ lệ chất lượng còn lại = bao nhiêu so với khi làm mới để khách quan.Trường hợp này em nghĩ là chỉ dùng cho những ngôi nhà vườn, biệt thực..(tóm lại là giá trị lớn).
thưc tế ở vùng quê em kinh tế chưa được phát triển lắm. nhà dân xây mới cùng lắm cũng chỉ giá trị 1tỷ (giá trị vừa vừa) đổ lại nên khi xử các vụ ly hôn tòa án cứ mời chuyên viên phòng KTHT đi định giá và điều này là hiển nhiên trong công tác định giá ở địa phương em (chỉ khi nào thấy ngôi nhà nào quá to cần phải tổ chức tư vấn đo vẽ tính toán thì phòng KTHT xẽ tư vấn cho bên Tòa đi thuê )
vậy thì bác fu bi cho hỏi:
1. còn cách nào để chuyên viên phòng KTHT tính tương đối Tỷ lệ giá trị còn lại mà không cần đến chuyên gia không? nhưng vẫn giải trình được con số tỷ lệ % còn lại mà mình đưa ra? (em không biết chuyên gia thì họ phải xem xét những cái gì để tính toán từ đó tham khảo để áp dụng cho bản thân trong công việc )

Tài khoản		Ghi nhớ?	Quên mật khẩu
Mật khẩu			Đăng ký mới

Đánh giá tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà dân dụng

Hãy đăng nhập để có nhiều chức năng hữu dụng hơn và xem ảnh rõ hơn!

Cảm ơn!

Đánh giá