ThamDinh&DinhGia.jpg (123.89 KB, Lượt tải về: 81)
18/7/2012 08:05 Tải lên
| PHẦN BIỆT ĐỊNH GIÁ & THẨM ĐỊNH GIÁ | |
| THẨM ĐỊNH GIÁ | ĐỊNH GIÁ |
| 1. Bản chất: - Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ Quốc tế | 1. Bản chất: - Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định |
| 2. Cách thức: - Chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điêm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá được đưa ra chủ yếu mang tính tư vấn | 2. Cách thức: - Thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa) |
| 3. Nguyên tắc: - Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá. - Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. | 3. Nguyên tắc: - Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá VN - Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá. - Đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá. - Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp dơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. |
| 4. Phương pháp: - Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư | 4. Phương pháp: - Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập. |
| 5. Chủ thể thực hiện: - Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá. | 5. Chủ thể thực hiện: - Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước). - Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá. |
Tác giả: thanh.bm Thời gian: 18/7/2012 08:25
Câu hỏi 2:Tài sản là gì? Đo lường giá trị của tài sản?
- Tài sản là gì ?:
- Khái nhiệm: Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.Khi phân loại tài sản theo chu kỳ sản xuất, ta có tài sản cố định và tài sảnlưu động. Còn khi phân loại tài sản theo đặc tính cấu tạo của vật chất, ta cótài sản hữu hình và tài sản vô hình. (Theo BLDS 2005).
2. Đo lườnggiá trị của tài sản?
- Theo khuôn mẫu lý thuyết của Ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế,các giá trị có thể sử dụng để đo lường tài sản là:+ Giá gốc: Tài sản được ghi nhận theo số tiền hoặc các khoảntương đương tiền đã trả hoặc ghi theo giá trị thực tế của tài sản đó vào thờiđiểm có được tài sản.
+ Giá trị thuần có thể thực hiện được (giá đầu ra hiện tại): Tàisản được ghi nhận theo số tiền hoặc các khoản tương đương tiền hiện tại có thểthu được nếu bán các tài sản đó.
+ Giá hiện hành (Giá thay thế hay giá đầu vào hiện tại): Tài sảnđược ghi nhận theo số tiền hoặc các khoản tương đương tiền sẽ phải trả nếu nhưtài sản đó có được tại thời điểm hiện tại.
+ Giá hiện tại chiết khấu(Hiện giá): Tài sản được ghi nhận theo giá trị hiện tại của các luồng tiền dự địnhthu vào trong tương lai từ việc sử dụng tài sản.
Tác giả: thanh.bm Thời gian: 19/7/2012 08:44
Tiếp tục tham gia trả lời:
Câu hỏi 3: Địnhgiá tài sản nguyên tắc, mục tiêu và các phương pháp định giá?
- Nguyên tắc định giá tài sản:
a/ Giáthị trường của tài sản là giá mua, bán, giao dịch theo thỏa thuận của tài sảncùng loại hoặc tương đương trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thườngtại thời điểm và tại địa điểm, khu vực xác định
- Loại tài sản Nhà nướcđịnh giá, thì giá củatài sản cần xác định là giá do Nhà nước quy định tại thời điểm và nơi tài sản định giá.
- Đối với tài sản khôngmua bán phổ biến trên thị trường (tài sản chuyên dùng, đơn chiếc), giá tài sảncần xác định phải bảo đảm được chi phí tái tạo lại tài sản hoặc chi phí nhập khẩutài sản đó tại thời điểm và nơi tài sản định giá.
b/ Mứcgiá tài sản được xác định để làm cơ sở cho việc định giá là mức giá bình quân củatháng.
- Khi tiến hành điều tra thu thập thông tin về giá của tài sản phải được gắnvới những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường trong điềukiện thương mại bình thường.
- Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếutố cung, cầu, giá cả, sức mua không xẩy ra những đột biến do chịu tác động củathiên tai, địch họa…các thông tin cung, cầu, giá cả tài sản bị xâm phạm được thểhiện công khai trên thị trường.
- Nơi tài sản được tiến hành khảo sát là các trung tâm thương mại, các tổ chứcvà cá nhân có sản xuất các tài sản cùng loại hay tài sản tương đương với tài sảnthuộc phạm vi đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh(sau đây gọi chung là cấp huyện).
d/ Tài sản cùng loại là tài sản có cùng hìnhdáng, tính chất, tính năng sử dụng và xác định được bằng những đơn vị đo lường.Tài sản cùng loại có cùng chất lượng có thể thay thế cho nhau.
e/ Tài sản tương đương là tài sản có đủ cácđặc trưng cơ bản giống với tài sản đang định giá, gồm:
-Có đặc trưng vật chất của tài sản giống nhau;
-Có thông số kỹ thuật tương đồng;
-Có cùng chức năng mục đích sử dụng;
-Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng;
-Chất lượng tương đương nhau.
2. Mục tiêu định giá: Xác đinh gía trị tài sản tại thời điểm xác định.
- Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế,thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả…
3. Phương pháp định giá.
3.1.Phươngpháp so sánh trực tiếp: Giá thị trường của tài sản: Hoạt động mua bán trên thị trường - là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịchvụ nhất định do người mua, người bán đãhoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể.
3.2.Phươngpháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựatrên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từviệc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quátrình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tínhgiá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Là dạng tính toán NPV.
3.3.Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí làphương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một Tài sản tươngtự với Tài sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ướctính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Công thức tính toán:
Giá trị thị trường =Giá trị thị trường khi chưa sử dụng (+) chi phí đầu tư vào tài sản (-) hao mòn.
3.4.Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư làphương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của Tài sản trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của Tài sản saukhi trừ đi tất cả các chi phí phát sinhđể tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị hiện tại = Gíatrị phát triển – chi phí để phát triển
Nói rõ ra: Giá trịhiện tại = Tổng doanh thu – Tổng chi phí.
3.5.Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựatrên khả năng sinh lợi của việc sử dụng Tài sản để ước tính giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá. Như vậy: nếu một tài sản mang lại lợi nhuậncao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuậnhoặc lợi nhuận thấp.
Côngthức tính: Giá trị tài sản: = Lợinhuận ròng/ chi phí sử dụng vốn.
=> Mỗi một phương pháp có những ưu và nhược điểm khácnhau. Tùy vào từng trường hợp mà ta áp dụng nhưng phương pháp phù hợp. Một câu hỏi đặt ra là: Các phương pháp trên có cho cùng 1 đáp án, một con số như nhau hay không...?
*Để đỡ buồn ngủ, anh em giải bài toán sau:
Đề bài: Khu đất cần định giá có diện tích 15.000m2
BQL Khu công nghiệp Chu Lai: Giao khuđất này cho Tổng công ty CP Hữu Toàn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vàxây dựng nhà chung cư => Đối tượng cán bộ, công nhân viên cho Khu vực & Khu công nghiệp. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 15.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 40%. Tóm tắt thông số như sau (giả định để tính toán thôi nhé..):
| Stt | Nội dung | Đánh giá | Ghi chú |
HM | Khu đất cần định giá có diện tích 15.000m2 | Mật độ sử dụng cho phép 55%. Được phép xây Chung cư 15 tầng, xây dựng trong 1 năm. | BQL Khu công nghiệp Chu Lai: Giao khu đất này cho một công ty Hữu Toàn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhà máy và xây dựng nhà chung cư |
1. | Hiện trạng có 1 Nhà xưởng | Các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 40%. | Nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); |
2. | Khảo sát chi phí thực tế | - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 4.000.000đ/m2. | |
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.800.000 đ/m2 | |||
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 500 triệu đồng. | |||
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 5.000.000đ/m2 | |||
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 3.500 triệu đồng | |||
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng. | |||
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 40% chi phí xây dựng với lãi suất 18%/năm. | |||
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu | |||
- Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án (Cho số để tính thôi nhé, thực tế thì căn cứ vào dự toán hoặc QD 957). | |||
- Tổng chi phí các loại khác: 10% (Cho số để tính thôi nhé, thực tế thì căn cứ vào dự toán hoặc QD 957,…) | |||
3. | Mục tiêu & doanh thu: | - Lợi nhuận của nhà đầu tư 25% tổng doanh thu của dự án. | |
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 12,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 70% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2 | |||
Yêu cầu:
- Hãy lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
- Định giá tài sản trên.
| Chào mừng ghé thăm Phần mềm ôn thi sát hạch chứng chỉ hành nghề xây dựng (https://xaydung360.vn/diendan/) | Powered by Discuz! X3.2 |