Nhờ hướng dẫn Thủ tục làm sổ đỏ nhà đất mua giấy viết tay 11/2004!

Kỉnh gửi : Tòa soạn
Tháng 11 năm 2004 tôi có mua một mảnh đất 45 m2 tại Thanh Trì, Hà Nội, người bán có sổ đỏ. Tuy tại thời điểm đó do chưa có hộ khẩu Hà Nộ,i do vây không làm thủ tục sang tên chính chủ được.
Trong quá trình mua bán tôi có giấy viêt tay của chủ nhà, cùng với người làm chứng. Ngoài ra tôi cũng có một bản: BẢN KHAI MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỞ HỮU NHÀ, CÔNG TRÌNH VÀ QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHUÔN VIÊN. Trong đó có xác nhận việc mua bán giữa tôi và chủ mảnh đất có xác nhận của chủ tịch UB xã Thanh Liệt.
Nay tôi có lên xã để tiến hành làm sổ đỏ thì được trả lời là về làm việc lại với chủ nhà để ký hợp đồng có công chứng theo quy đinh mới thì mới làm sổ đỏ được. Tôi muốn hỏi là trong trường hợp chủ  nhà không hợp tác để ký lại giấy tờ từ đầu thì tôi phải làm gì nếu muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất trên.
Mảnh đất cũ có sổ đỏ là 160 m2, tôi mua 45 m2 và đã xây nhà ở.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời PhamQuangBinh Bài mới

Việc xét cấp "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" và "quyền sở hữu tài sản trên đất" hiện nay phải được thực hiện theo:
1. Luật 13/2003/QH11 Đất đai
2. Nghị định 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 49. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (trước ngày 1-7-2004) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

8. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

- Theo tôi, như vậy do bạn mua bán vào tháng 11 năm 2004 tức luật đất đai đã có hiệu lực (sau ngày 01/7/2004) nên phải có hợp đồng mua bán ra công chứng mới đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. (xem dòng chữ màu xanh ở trên)

- Ngoài ra, quy định của luật là như vậy nhưng mỗi địa phương sẽ có cách lách khác nhau cho trường hợp của bạn. Bạn nên "nhờ vả" người trực tiếp làm sổ cho bạn tại địa phương để họ hướng dẫn cho bạn cách làm tiện nhất.

bạn tham khảo thêm tình huống tương tự:

Tôi muốn hỏi vấn đề như sau xin ban tư vân giải đáp giúp tôi:

Tháng 09/2005 tôi có mua 1 miếng đất 45m2, đất thổ cư ở Thanh Trì, Hà Nội. Chủ hộ có sổ đỏ trên cả 1 mảnh đất 300m2 và cắt ra bán cho tôi 45m2. Nhưng lúc mua tôi đã viết 1 giấy tay và 2 bên ký (các con của chủ hộ bán đất cũng ký và có 1 người làm chứng ở gần đó ký) và thỏa thuận tôi sẽ dữ lại 20tr cho đến khi chủ hộ tách và giao cho tôi sổ đỏ của 45m2 bán cho tôi (tách đứng tên luôn chủ hộ hoặc tên tôi đều được, lúc đó tôi cũng ko có khẩu HN nên ko có thể ko đứng tên được).
Việc đo đất thì chủ hộ có gọi địa chính của xã đến đo.

Ngay sau đó, tôi đã báo cho thôn để đóng các khaỏn tiền như ngõ, điện, nước, đăng ky KT3 và tôi xây nhà ở luôn trong tháng 10,11 sau đó, rồi cả gia đình ở đó từ tháng 12/2005 đến nay.

Nhưng tôi gặp vấn đề là từ đó đến nay chủ hộ luôn gây khó khăn không muốn tách sổ đỏ cho tôi mà có ‎ý muốn lật lại ko bán nữa vì giá đất hiện nay đã lên cao gấp đôi(*). Chủ hộ này đang định đưa kiện ra tòa để tòa giải quyết hủy hợp đồng viết tay của tôi và họ sẽ trả lại tiền gốc lúc đầu tôi mua để lấy lại đất bán với giá hiện nay vẫn lời hơn.

Vậy tôi mong ban tư vấn trả lời giúp xem hiện nay tôi chỉ có giấy viết tay như trên và gia đình tôi đã làm nhà ở trên mảnh đất ổn định, ko có tranh chấp gì thì:
1)    Tôi có thể làm thủ tục để cấp sổ đỏ cho mảnh đất của tôi không? Và nếu có thì tôi phải làm gì ?
2)    Ý định (*) của chủ đất ở trên có thể thực hiện được ko, khi ra pháp luật ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Nếu tôi là Toà thì tôi sẽ xử như sau :

- Người bán có đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ ( đất đã có giấy đỏ ), họ cũng thể hiện ý chí đồng ý chuyển nhượng thông qua việc ký giấy tay và tất cả các con cùng ký cũng như có chữ ký chứng kiến của 1 hàng xóm và chính vì thừa nhận đã chuyển nhượng QSDĐ này nên họ đã không hề phản ứng khi người mua xây nhà ở trên đất và làm các nghĩa vụ chung với làng nước.

- Như vậy, việc chuyển nhượng này là có thật, ngay tình, không bên nào lừa dối bên nào, nhưng giấy chuyển nhượng viết tay là không đúng với qui định của Pháp luật về hình thức và nội dung đối với Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nên tuyên buộc bên chuyển nhượng phải hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ này theo đúng qui định của pháp luật cho bên nhận chuyển nhượng trong thời hạn là 1 tháng. Quá thời hạn đó mà bên chuyển nhượng không chịu thực hiện thì Hợp đồng viết tay chuyển nhượng QSDĐ kia sẽ vô hiệu và họ có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng theo thời giá thị trường. Chỉ cần nghe bồi thường theo thời giá thị trường là họ phải thực hiện bởi họ đâu có lợi.

Dưng mà đây chỉ là giả dụ tôi là Toà, chứ còn Toà thật họ xử thế nào thì chưa biết được !

Trả lời fubi Bài mới

Khi nào thì hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay bị vô hiệu?

Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy không có chứng thực hay công chứng thì có phải bị coi là vô hiệu không? có phải chỉ khi nào một bên yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu và tòa án đã tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu thì hợp đồng đó mới bị vô hiệu, còn khi chưa có tuyên bố vô hiệu của tòa án thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực và vẫn được công nhận. Đặc biệt là có được công nhận khi làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất?

Trả lời:

• Hiện nay, Hợp đồng bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng hoặc chứng thực thì không thể làm thủ tục trước bạ, sang tên được.
  Trường hợp phát sinh tranh chấp và yêu cầu tòa án giải quyết, thì tòa án buộc các bên phải công chứng, chứng thực hợp đồng torng 1 thời hạn nhất định. hết thời hạn đó mà các bên không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại.
  
  
  

Trả lời fubi Bài mới

Có 1 cách khác để lách bạn tham khảo:
- Vì nếu mua bán giấy tay trước ngày 1/7/2004 thì chỉ phường xã xác nhận đất k tranh chấp là bạn đủ điều kiện làm sổ đỏ rồi.
- Còn nếu mua bán giấy tay sau ngày 1/7/2004 thì 2 bên mua bán phải ra hợp đồng công chứng mới được đủ đk làm sổ đỏ.
Do đó:
- Bạn nhờ "chuyên gia" và phường sửa lại ngày mua bán giấy tay thành ngày nào đó trước ngày 01/7/2004 là ổn.

Tuy nhiên độ rủi ro là do bạn tự chịu trách nhiệm nhé! (vì gian lận mà)

Cám ơn các bạn cho mình lời khuyên. Mình đang tiến hành theo 2 cách: VỚi chủ nhà đã thỏa thuận ký lại. 2 là làm việc với Huyện/ xã xem sao. Đúng là luật VN mình làm đúng rất khó.
Các bạn cho mình hỏi, nếu sau này mình muốn xây lại nhà, chuyển nhượng thì không có sổ đổ có xin giấy phép XD được không. trong trường hợp xấu sử dụng 2 phương pháp trên không được mình muốn ra tòa thì theo các bạn có nên không. Việc này có lợi cho mình không. Khi nhà mình vào vùng giải tỏa của NN thì với hồ sơ trên mình có được đền bù không. Cám ơn nhiều.

PhamQuangBinh gửi lúc 8/4/2011 18:59

                               
Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Cam on cac ban cho minh loi khuyen: Minh dang tien hanh theo hai cach: Voi chu nha da thoa thuan ky  ...

- Ký giấy tay không được đền bù nếu bị giải tỏa.
- 1 Điều kiện được cấp giấy phép XD là phải có sổ đỏ.
- Nếu ra tòa thì "bên nào chi nhiều" bên đó sẽ thắng.

PhamQuangBinh gửi lúc 8/4/2011 18:59

                               
Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Cám ơn các bạn cho mình lời khuyên. Mình đang tiến hành theo 2 cách: VỚi chủ nhà đã ...

- CHưa có GCNQSDĐ thì không xin phép XD được trừ 1 trường hợp bạn "đi ngoài" ở TPHCM rất nhiều trường hợp như thế. Tuy nhiên rủi ro cao.
- Tình trạng đất của bạn mà ra tòa thì phần thiệt về bạn nhiều hơn, giấy tay chỉ có pháp lý như là sự thỏa thuận dân sự của 2 bên, không phải là giấy chứng nhận pháp lý về đất đai bạn mua, do đó bạn chỉ nhận được tiền đã mua là may.
- Khi đất của bạn bị giải tỏa thì phần đền bù là người kia hưởng, bạn không có phần nào cả. DO người kia có GCNQSDĐ, bạn chưa có.
Đất giấy tay thì có đặc điểm là thế.

Mình có 1 mảnh đất 5x10m mặt tiền đường Quốc Lộ 1A, Phường An Phú Đông, Q.12, TPHCM. Mình mua năm 2006, giấy tờ tay có chứng thực của phường, trên mảnh đất có 1 căn nhà cấp 4 hiện đang cho thuê. Đất mình bị dính quy hoạch mở rộng Quốc Lộ 1A là 7m (khi mở rộng QL1A và vỉa hè thì đất của mình chỉ còn 5x3m ). Nay mình muốn cấp giấy Quyền Sử Dụng Đất thì không biết phải làm thế nào, lúc trước có đưa cho 1 cò đất giải quyết, nhưng nó bảo là không được.
Ai có cao kiến gì cho mình biết với. Mình xin cảm ơn nhiều.


tieuvutru trong 14/6/2012 07:55 đã trả lời thêm:
Cái quy hoạch mở rộng QL1A đoạn qua Q.12 treo cũng hơn 10 năm rồi mà chẳng thấy rục rịch gì cả, nhưng bãi bỏ thì chắc là hiếm lắm, phải khổ dài dài rồi.
Đất mình nhỏ, không biết Chủ Tịch Phường có giúp ko đây? để hôm nào thử xem mới được
Thanks anh Fubi