Phân tích tài chính dự án

mynhule · Đăng lúc 8/3/2012 11:06

Hãy đăng nhập để có nhiều chức năng hữu dụng hơn và xem ảnh rõ hơn!

Bạn phải đăng nhập để xem được nội dung, nếu bạn chưa có tài khoản? hãy Đăng ký mới

x

Trong phân tích tài chính của một dự án thường thực hiện theo 2 quan điểm:
Phân tích tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng).
Phân tích tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư (quan điểm cổ đông).
Phân tích theo quan điểm Tổng đầu tư là theo đó nhà đầu tư xem như đã có sẵn nguồn vốn để thực hiện dự án (không phải vay từ các nguồn khác nhau). Điều này có nghĩa là trong phương pháp phân tích này người ta không có dòng tiền biểu thị lãi vay trong số liệu phân tích. Trong khi đó, phân tích theo quan điểm Chủ đầu tư là phân tích theo đó Chủ đầu tư phải vay vốn với một tỷ lệ nhất định về nguồn vốn với các điều kiện về lãi suất và thời gian trả nợ khác nhau để thực hiện dự án. Do đó, trong phân tích này, các chi phí trả lãi được xem như chi phí dự án và kế hoạch trả nợ gốc lẫn lãi sẽ được đưa vào dòng tiền phân tích tài chính.

Em đọc mà không hiểu cái quan điểm Tổng đầu tư. Trên thực tế Ngân hàng có phân tích theo quan điểm như trên không mấy Bác?

thanh.bm · Đăng lúc 9/3/2012 01:11

Trả lời fubi Bài mới

Mình xin có ý kiến như sau:
1. Nguồn vốn của Dự án:

fubi:
"Vậy với trường hợp bạn nêu, mình nghĩ có nhiều trường hợp cho dòng tiền chi cho đầu vào:
1. CĐT Vay 100%.
2. CĐT có vốn tự có 1 phần + 1 phần vay
3. CĐT có vốn tự có 100%
4. CĐT có vốn tự có 1 phần + 1 phần huy động (ví dụ huy động tự người mua nhà đặt cọc trước)"

+ Theo luật đầu tư của VN thì tối thiểu CĐT phải có 15%* Tổng mức đầu tư. Còn đối với Ngân hàng thì chỉ vay tối đa khoảng 60% đến 70%* Tổng mức đầu tư - Tùy thuộc vào năng lực CĐt & mức hấp dẫn của Dự án.
Nên trường hợp vay 100% là rất hiếm trừ những dự án nhỏ (Nhà Dân).
+ Không có 01 ông Chủ đầu tư nào dại mà sử dụng đòn bẩy tài chính là 100% Vốn của Chủ đầu tư dùng để đầu tư dự án (Trừ những dự án nhỏ, hoặc đầu tư 100% của nước ngoài - Do không biết vốn họ lấy từ đâu). Đây là điều tối kỵ trong đầu tư vì phải phân bổ rủi ro, đồng thời chi phí sử dụng Vốn của Vốn Chủ sở hữu (CSH) thường rất cao (thường là bằng suất sinh lời kỳ vọng - EPS).
=> Nên hầu hết các dự án đều sử dụng dạng vốn: = Vốn CĐT + Vốn vay. Vay được nhiều hay không thì còn tùy vào năng lực của CĐT và dự án đó có hấp dẫn đối với NH hay không?

2./Sự khác biệt quan điểm phân tích tài chính dự án (Sưu tầm)

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

a./ Quan điểm Tổng đầu tư
Nhà cho vay thẩm định dự án dựa trên dòng ngân lưu của tổng vốn đầu tư, tức xem xét tới tổng dòng ngân lưu chi cho dự án (kể cả phần đóng thuế) và tổng dòng ngân lưu thu về (kể cả phần trợ cấp, trợ giá). Quan điểm nhà cho vay còn được gọi là quan điểm tổng đầu tư. Theo đó, các ngân hàng cho vay sẽ xác định được tính khả thi về mặt tài chính của dự án, nhu cầu cần vay vốn cũng như khả năng trả nợ gốc và lãi vay của dự án. Mục đích xem xét dự án là nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn cho vay.  Nhưng tại sao nhà cho vay lại chỉ cần quan tâm đến dòng ngân lưu của tổng đầu tư? Đơn giản vì nhà cho vay được ưu tiên nhận trước dòng thu của dự án mà không có nghĩa vụ phải “chia sẻ” với chủ sở hữu.  Ngay cả khi dự án gặp rủi ro thị trường , tổng dòng thu của dự án chỉ vừa bằng với số tiền cần trả (nợ gốc và lãi vay), nhà cho vay vẫn thu đủ phần mình, mọi rủi ro “dồn hết” lên vai chủ sở hữu.
Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm nhà cho vay là chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC), vì tổng dòng ngân lưu bao gồm hai nguồn vốn : nợ vay và vốn chủ sở hữu.
Suất chiết khấu được lựa chọn thường căn cứ vào :
- Chi phí cơ hội của vốn
- Tỷ lệ lạm pht
- Tỷ lệ rủi ro của cc dự n
Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC) sẽ được tính theo công thức như sau :
WACC
= E% x re + D% x rd
Trong đó:
- D% = D/(D+E) và    E% = E/(D+E)
- E là vốn chủ sở hữu trong tổng vốn dầu tư
- D là vốn vay trong tổng vốn đầu tư
- re là suất sinh lời đòi hỏi của chủ đầu tư
- rd là lãi suất vay vốn

taynguyen2010 trong 9/3/2012 01:11 đã trả lời thêm:
b./Quan điểm chủ sở hữu
         Quan điểm chủ đầu tư, còn gọi là quan điểm chủ sở hữu hay quan điểm cổ đông, mục đích nhằm xem xét giá trị thu nhập ròng còn lại của dự án so với những gì họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án. Khác với quan điểm nhà cho vay, chủ sở hữu khi tính toán dòng ngân lưu phải cộng vốn vay ngân hàng vào dòng ngân lưu vào và trừ khoản trả lãi vay và nợ gốc ở dòng ngân lưu ra.
Nói cách khác, chủ đầu tư (chủ sở hữu) quan tâm đến dòng ngân lưu ròng còn lại cho mình sau khi đã thanh toán nợ vay.
Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm chủ sở hữu là chi phí sử dụng vốn (suất sinh lời đòi hỏi) của chủ sở hữu, vì chỉ tính trên dòng ngân lưu của chủ sở hữu. Lưu ý là, dòng ngân lưu của chủ sở hữu bằng (=) dòng ngân lưu tổng đầu tư trừ (-) dòng ngân lưu vay và trả nợ.

taynguyen2010 trong 9/3/2012 07:26 đã trả lời thêm:
Đấy cũng là thế mạnh của Ngành KTXD. Nó có thể phân tích đánh giá nên vay bao nhiêu?

taynguyen2010 trong 9/3/2012 07:27 đã trả lời thêm:
Việc vay 100% là chưa sử dụng đòn bẩy tài chính là điều tối kỵ của 1 dự án.

taynguyen2010 trong 9/3/2012 07:27 đã trả lời thêm:
Trừ TH đầu tư công trình không vì mục đích lợi nhuận, Kinh doanh...

hunter225 · Đăng lúc 8/3/2012 14:16

Bên mình cũng đã từng đem hồ sơ đi vay, quan điểm tính tổng mức đầu tư của ngân hàng như bạn nói, người ta sẽ không bỏ phần vốn vay vào chi phí tuy nhiên phần doanh thu sẽ được người ta thẩm định kỹ lưỡng, ví dụ bạn có 1 hồ sơ dự án xây chung cư bán, doanh thu bạn tính theo giá trung bình của khu vực là 15tr/m2 (giá thời điểm), tuy nhiên khi đem hồ sơ đi thẩm định thì doanh thu sẽ không được như vậy, tuy nhiên vẫn có nhiều hồ sơ chạy qua được vòng này...

fubi · Đăng lúc 8/3/2012 14:44

mynhule gửi lúc 8/3/2012 11:06

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Trong phân tích tài chính của một dự án thường thực hiện theo 2 quan điểm:
Phân t ...

Mình không chuyên sâu về phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư, cũng không biết về những định nghĩa câu chữ, nhưng về tổng thể nguyên lý thì mình phân anh em làm nhiều nên cũng đại khái được thế này:
Về đánh giá hiệu quả đầu tư, có vô vàn trường hợp phương án để đem ra phân tích đánh giá. Nên phải đi sâu cụ thể vào từng dự án thì mới có bàn luận mang tính sâu sắc được. Bởi mỗi dự án, mỗi đặc thù đầu tư khác nhau, mỗi thông số đầu vào khác nhau. Mà việc phân tích đánh giá hiệu quả xét cho cùng rất đơn giản là: trên cơ sở số liệu đầu vào, chúng ta dùng công cụ khoa học để phân tích đánh giá đầu ra. Số liệu đầu vào thì có nhiều, nhưng cái quan tâm nhất của Chủ đầu tư đó lại là dòng tiền chi cho đầu vào sau 1 thời gian nào đó thì xét yếu tố kết quả đầu ra là  tiền thu về có lãi hay không. Và lãi này phải lớn hơn tiền gửi ngân hàng và trượt giá. Bởi k lớn hơn thì ngồi chơi gửi ngân hàng cho khỏe đỡ rủi ro hơn.

Vậy với trường hợp bạn nêu, mình nghĩ có nhiều trường hợp cho dòng tiền chi cho đầu vào:
1. CĐT Vay 100%.
2.  CĐT có vốn tự có 1 phần + 1 phần vay
3. CĐT có vốn tự có 100%
4. CĐT có vốn tự có 1 phần + 1 phần huy động (ví dụ huy động tự người mua nhà đặt cọc trước)
...
Tuy có nhiều như vậy nhưng chung quy về 3 trường hợp:
1. CĐT vay 100% vốn đầu tư (chịu lãi vay)
2. CĐT tự có 100% vốn đầu tư không chịu lãi vay.
3. CĐT có sẵn tiền 1 phần (k mất tiền lãi vay)  + 1 phần vốn có chịu lãi vay

Trên cơ sở đó cộng thêm các thông số phương án đầu tư cụ thể mà ta mới có bài toán phân tích cụ thể về hiệu quả đầu tư.

Chính vì tính đa dạng tùy biến số liệu, phương pháp như vậy nên trên thực tế:
1. chỉ cần chủ đầu tư MONG MUỐN ĐẦU TƯ thì kiểu gì trong thuyết minh dự án đều thấy hiệu quả. Còn sau đó thực tế như thế nào lại là chuyện khác. Nên thực tế có chủ đầu tư ép nhà tư vấn lập dự án phải lắt léo thuyết minh sao cho dự án là có hiệu quả.
2. Việc vay ngân hàng thì chỉ cần hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của ngân hàng (thường sẽ có chỉ dẫn tận tình chu đáo) + quan hệ tốt + loppy tốt thì mới vay được. Còn không thì hơi bị khó.
3. Nếu là tiền vay từ ngân hàng, cái quan tâm số 1 của Ngân hàng là khi nào CĐT trả hết nợ và hiệu quả dự án ntn.

Tóm lại:
- Vấn đề là đừng quan tâm đi vào câu chữ cho phương pháp nào. Mà cái quan trọng là hiểu được bản chất và mục đích của phương pháp đó là gì? và những hạn chế nhược điểm của phương pháp đó mới là điều quan trọng cho sự chuyên nghiệp với nghề của bạn.

Các bạn khác thảo luận thêm để ace cùng lĩnh hội!

td.bitexco · Đăng lúc 8/3/2012 14:58

Mình không rõ khái niệm bạn đưa ra trong tài liệu hay hướng dẫn nào mà phân tích trên nhiều quan điểm như vậy, thông thường bài toán phân tích tài chính dự án được thể hiện cứ theo các số liệu đầu vào mà người phân tích có được và dự kiến sẽ phải thực hiện theo lộ trình đó (CĐT sẽ áp đặt các số liệu này để tư vấn thiết kế tính toán). Một dự án nếu không phải vay vốn ngân hàng thì khi phân tích tài chính các cổ đông (như cách dùng từ của bạn) vẫn phải phân tích tài chính căn cứ theo giá trị góp vốn mà mỗi cổ đông bỏ ra có tính đến giá trị của đồng tiền theo thời gian kể từ khi bỏ vốn đến lúc hoàn vốn, có lãi. Bản chất là sẽ được so sánh với lãi vay ngân hàng của số vốn bỏ ra để tính toán chỉ số IRR (suát thu lợi nội tại của dự án). Nếu sau khi phân tích dự án có lãi nhưng không lãi bằng việc đem tiền của cổ đông đi gửi ngân hàng (sinh lời thông qua lãi gửi ngân hàng) thì chưa chắc dự án đã hiệu quả. Đương nhiên khi phân tích tài chính dự án thì phần vốn tự có sẽ "không tính lãi" mà chỉ tính lãi suất vay vốn trên phần vay ngân hàng (nếu có), nhưng ẩn sau đó bản chất vẫn là giá trị lợi nhuận thu được mà các cổ đông tính toán trên đồn vốn họ bỏ ra, có nghĩ là tính sao cho vẫn đảm bảo trả lãi và gốc vốn vay và tiền bỏ ra cũng sinh lời tối thiểu bằng tiền lãi suất vay ngân hàng thì dự án mới hiệu quả.
Các bạn khác trao đổi thêm.

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 8/3/2012 17:05

mynhule gửi lúc 8/3/2012 11:06

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Trong phân tích tài chính của một dự án thường thực hiện theo 2 quan điểm:
Phân t ...

Mình trả lời câu hỏi này của bạn:
Vì bạn chỉ hỏi đến quan điểm phân tích tài chính, cho nên mình trả lời bạn chỉ trong giới hạn quan điểm phân tích này:
Đúng như bạn nói trên thực tế hiện nay khi phân tích tài chính dự án thì xem xét trên hai quan điểm đó là: Quan điểm tổng đầu tư(TIP)hay còn gọi là quan điểm ngân hàng, và quan điểm chủ đầu tư(EPV)
Dòng ngân lưu xem xét theo quan điểm TIP là dòng ngân lưu của toàn bộ dự án, không tính dòng thu đi vay và dòng chi trả nợ vay. Hay nói cách khác nó là dòng ngân lưu tự do.
CÒn theo quan điểm chủ đầu tư, do phải bỏ vốn đầu tư nên sẽ xem xét đến chi phí cơ hội của vốn chính vì thế mà quan điểm này lấy tỷ lệ sinh lợi yêu cầu của chủ sở hữu làm suất chiết khấu để tính toán.
Còn quan điểm tổng đầu tư xét đến toàn bộ dự án ( bao gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay), mỗi nguồn vốn có tỷ lệ sinh lời khác nhau nên sẽ tính suất chiết khấu bình quân WACC
WACC=suất sinh lời vốn chủ sở hữu x tỷ trọng vốn chủ + suất sinh lời của vốn vay x tỷ trọng vốn vay.
Sử dụng vốn chủ sở hữu vẫn phải tính suất sinh lợi yêu cầu, bởi vì khi sử dụng vốn chủ đầu tư sẽ làm giảm khả năng an toàn của doanh nghiệp nên tỷ lệ yêu cầu sẽ cao hơn.
Tuy nhiên trên thực tế các ngân hàng rất khó ước lượng được chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu chính vì thế mà họ sẽ lấy lãi suất cho vay trong thời hạn vay làm suất chiết khấu của dự án luôn.
Thân ái!

tatylic · Đăng lúc 8/3/2012 21:47

Trả lời tranhungdao12a3 Bài mới

Hi, mặc dù bác hỏi và bác trả lời đã giải quyết được vấn đề cần hỏi nhưng thấy chủ đề hay quá nên em xin được trao đổi tiếp cho vui.

Khái niệm quan điểm Tổng đầu tư/Quan điểm của ngân hàng/TIP thú thực bây giờ em mới được tiếp cận. Trước đây khi học về phân tích hiệu quả dự án em chỉ biết là có Quan điểm của chủ đầu tư, Quan điểm của người cho vay/phép sử dụng vốn đầu tư, Quan điểm của cơ quan quản lý (đại diện cho quan điểm của xã hội - của quần chúng nhân dân

) và một số quan điểm khác (mà em chưa biết).

Dòng ngân lưu (theo thói quen em gọi là dòng tiền) trong Quan điểm TIP và Quan điểm chủ đầu tư (EPV) theo bác tranhungdao12a3 là khác nhau về việc TIP không tính dòng thu đi vay và dòng chi trả nợ vay. Điểm em vẫn chưa hiểu rõ là không tính trong dòng thu đi vay nghĩa là thế nào? Có phải là như bác mynhule đã viết là coi như dự án có sẵn nguồn vốn để thực hiện mà không phải vay từ các nguồn khác nhau?

Ngoài ra, theo em nghĩ là dù phân tích theo quan điểm TIP hay EPV thì suất chiết khấu dùng để phân tích dự án vẫn phải lấy theo lãi suất sử dụng các nguồn vốn bình quân, cả ở TIP lẫn EPV. Nhưng nếu như câu hỏi ở trên của em, giả thuyết rằng quan điểm TIP không tính đến dòng thu đi vay nghĩa là dự án có sẵn nguồn vốn để thực hiện thì suất chiết khấu trong phân tích TIP liệu có phải tính bình quân? Vì thế em đang nghĩ rằng trong quan điểm TIP việc không tính dòng thu đi vay nó không đơn thuần là coi như dự án chỉ dùng vốn tự có mà không phải đi vay. Vì nếu thế thì nó mâu thuẫn với việc trong TIP, WACC = bình quân lãi suất sử dụng của các nguồn vốn (WACC=suất sinh lời vốn chủ sở hữu x tỷ trọng vốn chủ + suất sinh lời của vốn vay x tỷ trọng vốn vay).

Việc sử dụng vốn chủ sở hữu vẫn phải tính suất sinh lợi yêu cầu là hợp lý bởi vì tiền có khả năng lại đẻ ra tiền, nên nếu không dùng vốn vào dự án thì ta có cơ may dùng tiền để đẻ ra tiền ở những cơ hội kinh doanh khác hay đơn giản là gửi tiết kiệm ngân hàng chẳng hạn.

Cuối cùng, em chợt nghĩ rằng: có lẽ cách giải bài toán phân tích hiệu quả dự án mà em đang dùng là khác và hơi cổ hủ thì phải. Cách mà em dùng dựa trên giả thuyết tất cả vốn đầu tư bỏ ra trong thời gian thực hiện dự án được quy đổi về một thời điểm và gộp lại thành một giá trị gọi là vốn đầu tư ban đầu ở năm gọi là Năm 0 (liền trước năm vận hành đầu tiên của dự án). Vốn đầu tư ban đầu đó có thể được huy động từ nhiều nguồn vốn (Vốn chủ sở hữu, vốn vay thương mại, vốn huy động từ nhiều nguồn khác...). Sau đó dựa trên việc có tính đến sự thay đổi giá trị tiền theo thời gian mà tính ra Dòng tiền thu và Dòng tiền chi, trong đó Dòng tiền thu là dòng doanh thu từ việc vận hành dự án (mà không coi vốn vay là dòng tiền thu) và Dòng tiền chi là dòng chi phí vận hành dự án (mà không có chi phí trả lãi vay và chi phí khấu hao TSCĐ). Hiệu số giữa hai dòng tiền thu và dòng tiền chi được quy đổi về thời điểm năm 0 theo suất chiết khấu bình quân rồi trừ đi vốn đầu tư ban đầu thành ra giá trị gọi là NPV để đánh giá hiệu quản dự án. Không biết lý thuyết phân tích hiệu quả dự án của các bác là như thế nào?
Xin các bác tiếp tục trao đổi cho em rõ thêm vấn đề.

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 8/3/2012 23:33

Trả lời tatylic Bài mới

Mình trao đổi thêm với Tatylic về vấn đề này nhé!
Đúng như Tatylic nói, khái niệm giá trị thời gian của tiền là rất quan trọng khi phân tích dự án. Tổng các dòng thu trong tương lai quy về hiện tại - tổng các dòng chi quy về hiện tại thì đó chính là NPV(giá trị hiện tại ròng).
Tuy nhiên để mà chiết khấu các dòng tiền trong tương lai đó về hiện tại thì phải chọn một suất chiết khấu hợp lý thì kết quả mới chính xác được.
Quan điểm TIP không phải là xem như chủ đầu tư có tiền tự bỏ ra đầu tư đâu. Quan điểm TIP này xem xét trên tổng dòng ngân lưu của dự án, không xem xét đến dòng tiền vay thu vào và dòng tiền trả nợ chi ra. Quan điểm là cứ nhận được tiền bỏ túi(vay được) thì đó là dòng thu, còn rút tiền từ trong túi trả nợ thì đó là dòng chi. Vì khi dự án có nguồn thu thì Ngân hàng sẽ là người được nhận đầu tiên mà không phải chia sẻ với chủ sở hữu, khi ngân hàng thu đủ hết phần của mình thì mới là phần còn lại của chủ sở hữu.
Suất chiết khấu không phải là lấy cùng một giá trị WACC đâu, bởi vì quan điểm TIP xem xét trên cả hai nguồn là vốn chủ sở hữu và vốn vay nên mới sử dụng WACC.
Còn quan điểm EPV khi tính dòng ngân lưu sẽ cộng vốn vay ngân hàng vào dòng thu, và cộng khoản trả gốc và lãi vào dòng chi. Tức là, chủ đầu tư sẽ xem xét phần còn lại của mình là bao nhiêu sau khi thực hiện các nghĩa vụ trả nợ và thuế đó. Vì khi chủ đầu tư vay được ngân hàng và giải ngân thì đã có tiền trong tay luôn mà chưa có nghĩa vụ phải trả ngay chính vì thế chủ đầu tư đã sử dụng chi phí cơ hội vốn của ngân hàng nên sẽ phải chịu phí!
Suất chiết khấu để tính theo quan điểm EPV là tỷ lệ sinh lời đòi hỏi của vốn chủ sở hữu vì chỉ xem xét tới dòng ngân lưu của chủ sở hữu. dòng ngân lưu của chủ sở hữu = dòng ngân lưu ngân hàng- dòng ngân lưu vay và trả nợ. phần vay và trả nợ chính là chủ đầu tư có nghĩa vụ chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng đó!
Về cơ bản tất cả các dự án khi đầu tư thì chủ đầu tư đều sử dụng vốn vay cả. Vì khi sử dụng vốn vay sẽ tiết kiệm được thuế thông qua thuế thu nhập. sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ làm mất chi phí cơ hội của vốn, giảm khả năng an toàn của doanh nghiệp.
Mình nói thêm một chút vì sao không sử dụng WACC làm suất chiết khấu theo quan điểm EPV nhé!
vì WACC=(D/V).rd +(E/V).re
D/V-tỷ trọng vốn vay
E/V-tỷ trọng vốn chủ
D+E=V là tổng vốn đầu tư
rd-lãi suất vay vốn
re-tỷ suất sinh lời của vốn chủ
ta thấy, D/V lớn hơn hoặc bằng không và nhỏ hơn hoặc bằng 1. Khi D/V=0 thì dự án được tài trợ 100% là vốn chủ, khi này WACC=re. Khi D/V=1 thì dự án tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay, khi này WACC=rd.
Nếu sử dụng WACC hoặc rd làm suất chiết khấu, rõ ràng là làm hạ thấp suất chiết khấu khi này các chỉ tiêu tài chính theo quan điểm chủ đầu tư sẽ trở nên quá khả quan một cách giả tạo, vì theo quy luật thị trường cứ nguồn vốn nào lãi suất thấp sẽ được huy động trước đó! Chính vì thế mà suất chiết khấu theo quan điểm EPV là re-tỷ lệ sinh lời yêu cầu của vốn chủ.
Thân gửi!

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 9/3/2012 09:36

Trả lời taynguyen2010 Bài mới

Mình trao đổi thêm với bạn và anh Fubi về vấn đề này:
Đúng là về phương diện lý thuyết thì đúng là như thế!
Nhưng khi triển khai thực tế thì không phải hoàn toàn như thế đâu. Ví dụ như khi ngân hàng tính suất chiết khấu cho dự án thì sẽ tính WACC theo lý thuyết nhưng thực tế ngân hàng lấy luôn lãi suất cho vay dài hạn làm suất chiết khấu luôn.
Trên thực tế có rất nhiều dự án đi vay 100% để đầu tư, hoặc đầu tư hoàn toàn 100% bằng vốn chủ, các trường hợp này đều không thiếu. Mình cho ý kiến thêm để thấy rằng vừa đi vay và vừa sử dụng vốn chủ mới là giải pháp tối ưu nhất:
- Thứ nhất, nếu đi vay 100% để đầu tư thì sẽ chịu rủi ro lớn vì vay 100% thì phải trả lãi rất là lớn, nhiều doanh nghiệp lãi rất lớn nhưng vẫn bị thua lỗ, có thể còn phá sản vì lợi nhuận không có đủ để trả các khoản nợ vay, đây là rủi ro tài chính.
- Thứ hai, nếu đầu tư vốn chủ 100%, nhìn bề ngoài thì thấy rằng đúng là đầu tư bằng vốn chủ thì sẽ không mất khoản trả lãi vay. Nhưng thực tế nguồn vốn chủ yêu cầu tỷ lệ sinh lời còn cao hơn là nguồn vốn vay, vì dùng vốn chủ rủi ro hơn dùng vốn vay.
Tỷ lệ sinh lời vốn chủ=lãi suất vay + phần bù rủi ro.
Mình ví dụ với hai trường hợp vay nợ và không vay nợ nhé!
Trường hợp không có đi vay:
Doanh thu- chi phí = Lợi nhuận trước thuế và lãi vay(EBIT)
Không vay nên EBIT = Lợi nhuận trước thuế
Lợi nhuận trước thuế - thuế = lợi nhuận sau thuế.
Thuế = 25%EBIT
Trường hợp có đi vay:
Doanh thu- chi phí(không kể lãi vay) = Lợi nhuận trước thuế và lãi vay(EBIT)
EBIT - lãi vay = lợi nhuận trước thuế
Lợi nhuận trước thuế - thuế = Lợi nhuận sau thuế
Thuế=25%LNTT=25%EBIT-25%lãi vay
Từ phương trình trên thấy rằng khi đi vay thì sẽ tiết kiệm được 25%lãi vay(cái này chính là lá chắn thuế-Tax shield)
Trên thực tế các dự án trung và dài hạn là được miễn thuế và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp hầu như là trong toàn bộ thời gian vay vốn, vì thế mà lợi còn hơn nhiều nữa. Chính vì vậy phần lớn là đi vay một phần để đầu tư là hợp lý nhất.
Có những đơn vị kinh tế mạnh họ hoàn toàn có thể đầu tư 100% vốn chủ, vì họ còn nhiều nguồn thu từ các khoản đầu tư khác bù lại.
Tuy nhiên nên đi vay vừa tiết kiệm thuế, lại còn trốn thuế nữa(hiiiiii)!

tatylic · Đăng lúc 9/3/2012 15:16

Trả lời tranhungdao12a3 Bài mới

Hi, bác phân tích rất cơ bản!

Em hoàn toàn nhất trí với bác là đi vay thì sẽ tiết kiệm được 25% Lãi vay tiền thuế, nhưng em băn khoăn về hiệu quả kinh tế của hai phương án vay và không vay - cái nào lợi hơn, và lợi hơn khi nào?

Như trên:
- Trường hợp không đi vay: Thuế = 25% EBIT, và Lợi nhuận sau thuế (LNST) = 75% EBIT.

- Trường hợp đi vay: Thuế = 25% EBIT - 25% lãi vay, và
LNST = LNTT - Thuế = (EBIT - lãi vay) - (25% EBIT - 25% Lãi vay) = 75%EBIT - 75% Lãi vay.

Như vậy có phải đi vay tiết kiệm được 25% Lãi vay nhưng Lợi nhuận sau thuế bị mất đi 75% Lãi vay.

Nhìn vào đó thì chưa vội kết luận là vay hay không vay thiệt hơn, bởi vì cái chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế lúc này cần tính tới thông số Suất sinh lời của một đồng tiền vốn bỏ ra, bằng LNST/Vốn tự có. Chỉ khi so sánh được tỷ suất này ta mới có kết luận là đi vay hiệu quả kinh tế hơn hay không vay hiệu quả kinh tế hơn. Em nghĩ rằng do đó người ta mới cần cân nhắc cơ cấu nguồn vốn vay và vốn tự có, không phải cứ vay nhiều là đòn bẩy tài chính cao, mà cũng không phải vay ít đã là tốt nhất.

Vậy theo các bác, cơ cấu nguồn vốn (tỷ trọng vốn tự có và vốn vay) của dự án như thế nào là tốt nhất ? Có hay không tỷ lệ vàng trong cơ cấu nguồn vốn của dự án?

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 11/3/2012 00:40

tatylic gửi lúc 9/3/2012 15:16

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Trả lời tranhungdao12a3 Bài mới

Hi, bác phân tích rất cơ bản!

Mấy hôm rồi diễn đàn nâng cấp thì phải.
Hôm nay mình trao đổi thêm về vấn đề này nhé! Thực ra câu hỏi về tỷ lệ vàng trong cơ cấu vốn là rất khó nói! Vì để trả lời câu hỏi doanh nghiệp nên vay bao nhiêu để đầu tư là rất khó với cả các nhà tài chính chuyên nghiệp chứ không riêng gì mọi người. Tuy nhiên, mình trao đổi trên góc độ hiểu của mình nhé(dân kỹ thuật nhé!)
Thực ra khi phân tích tài chính dự án xem xét với quan điểm ngân hàng và chủ đầu tư.
Quan điểm chủ đầu tư(EPV) xem xét chi phí vốn là tỷ lệ sinh lời yêu cầu của chủ sở hữu.
Quan điểm ngân hàng xem xét với chi phí vốn đúng là WACC=(D/V).rd(1-T) +(E/V)re
Trên thực tế nếu ngân hàng có tính thì sẽ bỏ thành phần (1-T) đi vì họ sẽ giảm thiểu rủi ro, và cho rằng rất có thể là doanh nghiệp có thể không có lãi khi đó WACC sẽ tăng lên nếu mà dự án khả thi và có khả năng sinh lời tốt thì nếu tính đến lá chắn thuế thì dự án còn tốt hơn nữa.
Tuy nhiên chúng ta đang xem xét về cơ cấu vốn là đang đi sâu vào tài chính doanh nghiệp chứ không còn xem xét đơn thuần trên khía cạnh tài chính của dự án.
Bởi vì ở Việt Nam khi xem xét dự án là chỉ có hai nguồn vốn là vốn chủ và vốn vay, và không có xem xét cơ cấu vốn tối ưu đối với dự án.
Cơ cấu vốn tối ưu là xem xét tới cơ cấu vốn của công ty.
Chúng ta đang đi dở quãng đường thì sẽ đi cho nó trọn vẹn.
Chi phí vốn của công ty bao gồm:
- Chi phí nợ
- Chi phí cổ phiếu ưu đãi
- Chi phí cổ phiếu thường
- Chi phí lợi nhuận giữ lại
Trên thực tế các học thuyết về cơ cấu vốn sẽ có ba học thuyết cơ bản:
- Lý thuyết về cơ cấu vốn tối ưu
- Lý thuyết lợi nhuận ròng(NOI)
- Lý thuyết M&M
Chúng ta sẽ xem xét chủ yếu về học thuyết về cơ cấu vốn tối tưu:
+ khi sử dụng nhiều nợ trong cơ cấu vốn sẽ làm gia tăng rủi ro cho công ty
+ Tuy nhiên sử dụng tỷ lệ nợ cao đồng nghĩa với lợi nhuận kỳ vọng cao.
Khi cơ cấu nợ thấp thì WACC thấp, khi nợ cao thì WACC cao.
Cơ cấu vốn tối ưu là cân bằng được giữa rủi ro và lợi nhuận khi đó sẽ tối ưu hóa được giá cổ phiếu của công ty.
Cơ cấu vốn tối ưu là cơ cấu vốn mà ở đó WACCmin và giá trị công ty, giá trị cổ phiếu đạt mức tối đa.
Học thuyết này là học thuyết truyền thống và sau này bị hai học thuyết NOI và M&M công kích.
Không biết đây có đúng là ý mà tatylic muốn nói đến không? mọi người cho ý kiến thêm nhé!

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 13/3/2012 16:51

tatylic gửi lúc 9/3/2012 15:16

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Trả lời tranhungdao12a3 Bài mới

Hi, bác phân tích rất cơ bản!

Bổ sung thêm ý tatylic nói tiết kiệm được 25%lãi vay nhưng LNST mất 75%lãi vay nhé!
Về cơ bản tất cả các công ty đều tìm cách giảm tối đa khoản chi phí thuế!
Để làm thế thì các công ty sẽ giảm khoản LNTT và sẽ tăng khoản chi phí lãi vay lên và đưa khấu hao lớn vào. Khi này lãi vay tăng, LNTT và LNST đều giảm, việc giảm này đúng với mục đích của công ty(để tiết kiệm thuế).
Còn việc có giảm hay không và giảm bao nhiêu là phù hợp thì sẽ qua bàn tay chế biến của bộ phận tài chính và bộ phận kế toán của công ty đó!
Thân gửi!

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 13/3/2012 21:13

tranhungdao12a3 gửi lúc 13/3/2012 16:51

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Bổ sung thêm ý tatylic nói tiết kiệm được 25%lãi vay nhưng LNST mất 75%lãi vay nhé!
...

Dĩ nhiên là không phải muốn tăng bao nhiêu là được.
Lãi vay tăng để giải thích cho việc vay nhiều thì sẽ tiết kiệm được thuế. Tuy nhiên không phải càng vay nhiều là càng tốt đâu, vay nhiều sẽ bị rủi ro tài chính, Giám đốc tài chính công ty sẽ phải biết việc vay như thế nào và vay bao nhiêu là đủ.
Việc trích khấu hao thì không phải muốn trích bao nhiêu thì trích mà Bộ tài chính sẽ quy định việc này, bạn đọc thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ tài chính thì sẽ rõ.
Công việc của Kế toán là phải làm thế nào để các khoản được tính là các chi phí hợp lý theo quy định của luật pháp khi tính thuế thu nhập đó!

tatylic · Đăng lúc 15/3/2012 20:45

tranhungdao12a3 gửi lúc 11/3/2012 00:40

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Mấy hôm rồi diễn đàn nâng cấp thì phải.
Hôm nay mình trao đổi thêm về vấn đề n ...

Hi, cám ơn bác đã trả lời, cơ cấu nguồn vốn của dự án - ý em muốn nói là của dự án đầu tư xây dựng cụ thể. Em không đi vào cơ cấu nguồn vốn của Doanh nghiệp. Em muốn nói là ví dụ như: Vốn tự có 30%, Vốn vay 70% chẳng hạn, có phải là tỷ lệ vàng không? Thực tế em làm thì cơ cấu nguồn vốn nó bị nhiều cái chi phối, ví dụ vốn điều lệ của Chủ đầu tư, số liệu về Tổng tài sản và nguồn vốn trong Báo cáo tài chính gần nhất của CĐT, quy mô sử dụng đất của dự án (> hay < 20ha để từ đó mức vốn tự có ít nhất phải là 15% hoặc 20% Tổng mức đầu tư).

Cuối cùng em nghĩ chẳng có tỷ lệ vàng nào cả, là tùy thuộc vào mỗi dự án, mỗi chủ đầu tư và mỗi phương án kinh doanh v.v...

Thanh90 · Đăng lúc 13/4/2012 09:19

Chào các bạn. Tôi có một thắc mắc muốn hỏi trong phân tích và đánh giá dự án.Trong phân tích độ nhạy của dự án thì tôi thấy có tăng hay giảm chi phí hoặc lợi ích của dự án từ 10 - 20 %. Vậy thì tăng hay giảm như vậy là do người lập dự án chọn và chọn theo các chỉ tiêu nào? Mong được làm rõ vấn đề này. Cảm ơn các bạn.

thanhgiang1 · Đăng lúc 9/5/2012 16:50

Cám ơn các anh chị đã lập ra cái topic này, rất hay và làm sáng tỏ nhiều vấn đề về TIP và EPV.
Về câu hỏi của ban thanh90, theo tôi biết thì không có quy định nào cả. Khi phân tích một dự án bạn sẽ biết được các yếu tố nào ảnh hưởng nhất tới NPV, IRR,... và bạn tăng giảm nó để cho chủ đầu tư thấy được tầm ảnh hưởng, mức độ rủi ro nếu các yếu tố đó thay đổi (tăng hay giảm).
Bao nhiêu % thì tùy thuộc từng yếu tố và tình hình thực tế thị trường. Chẳng hạn với yếu tố sản phẩm bán ra khi dự án bắt đầu hoạt động nhưcăn nhà, lít rượu, máy ảnh,...
Sản phẩm mà giá có thể tăng giảm đột biến (ví dụ giá căn hộ thời điểm hot thì còn tăng tới 50%-100% ấy chứ, nhưng hiện nay giảm thê thảm). Nhưng nếu sản phẩm bạn sản xuất ra mà không hot, ít có khả năng tăng hay giảm giá đột biến, bạn có thể đánh giá khả năng thay đổi giá sản phẩm nhưng trong khoảng ít hơn (-10% - +10% chẳng hạn).
Mình trả lời thế không biết có đúng ý bạn không nhỉ?
...
Tóm lại là không có quy định nào cả, tùy thuộc vào tình hình thực tế thị trường, cụ thể các yếu tố bạn muốn đánh giá

ndchien304 · Đăng lúc 9/5/2012 17:00

thanhgiang1 gửi lúc 9/5/2012 16:50

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

Cám ơn các anh chị đã lập ra cái topic này, rất hay và làm sáng tỏ nhiều vấn đề v ...

ACE nào biết giáo trình nào viết về PA tài chính + ptích dòng tiền dự án + ptích rủi ro hay + dễ hiểu (có ví dụ) ko? Shared cho mình được chứ? hoặc giới thiệu sách cũng được?

Mới nghiên cứu cách tính NPV dự án BĐS nhưng vẫn chưa hiểu lắm về PA kinh doanh, đang ngâm cứu tiếp lúc rảnh rỗi

Nhờ ACE hướng dẫn học hỏi thêm

1. Phương án kinh doanh: thì tầng hầm thường tính cho thuê hay là bán, PA nào hay được dựa vào để lập hơn? Nếu bán thì thường giá 1m2 tầng hầm = ?? % 1m2 căn hộ vậy? Mình có hỏi 1 số A/Chị thì họ bảo tính bán đi cho dễ

(tính cho thuê tận 50 năm thì tính mệt lắm)??

2. Giá bán kinh doanh 1m2 sàn: thường dựa vào đâu theo bạn chuẩn nhất? Khả thi nhất?
+ Dựa vào giá tb 1m2 sàn (TMĐT_có lãi vay/Sđ) + % số tiền CĐT muốn thêm (% này thường là bao nhiêu?)
+ Hay là dựa vào giá 1 số dự án tương đương xung quanh?

Thanks trước!

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 10/5/2012 07:18

ndchien304 gửi lúc 9/5/2012 17:00

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

ACE nào biết giáo trình nào viết về PA tài chính + ptích dòng tiền dự án + ptích rủ ...

Bạn xem bên mục tổng mức đầu tư và hiệu quả dự án đó!
Mình có phân tích một bài về Bất động sản đó! trong đó mình có chạy Crystal Ball để phân tích rủi ro dự án!
Tuy nhiên số liệu giá cả mình giả định thôi chứ chưa có tìm hiểu giá thực tế thị trường là bao nhiêu!
Bạn xem bài đó rồi bổ sung phần giá cả thị trường cho mục thông tin đầu vào nhé! cho nó chuẩn xác!
Thân gửi!

zigzagarc · Đăng lúc 16/5/2012 21:35

trên thực tế em thấy bảng phân tích này có phần phân tích tài chính của dự án tại tửng khoảng thời điểm ( có thể là quý I,II,III... của 1 năm hay năm thứ 1 , năm thứ 2 ....) thu ? chi ? rồi họ đưa ra những con số tại từng thời điểm đí , rồi dựa vào đấy để đánh giá .... t cũng chẳng hiểu 1 tí gì chỉ thấy vậy mong mọi nguwoif cụ thể hóa vấn đề hơn

tranhungdao12a3 · Đăng lúc 16/5/2012 21:48

zigzagarc gửi lúc 16/5/2012 21:35

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

trên thực tế em thấy bảng phân tích này có phần phân tích tài chính của dự án tại ...

Mình thấy bạn hỏi vấn đề chưa rõ lắm! Mình nghĩ đó là phân tích tài chính doanh nghiệp chứ không phải phân tích tài chính dự án. Để anh em có thể trao đổi kỹ hơn thì bạn nên chụp một vài hình gửi lên thì anh em mới có thể hiểu rõ để trao đổi được!
Thân!

Tài khoản		Ghi nhớ?	Quên mật khẩu
Mật khẩu			Đăng ký mới

Phân tích tài chính dự án

Hãy đăng nhập để có nhiều chức năng hữu dụng hơn và xem ảnh rõ hơn!

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

Phân tích tài chính dự án

Hãy đăng nhập để có nhiều chức năng hữu dụng hơn và xem ảnh rõ hơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Đánh giá

Cảm ơn!

Đánh giá

Cảm ơn!