[Hợp đồng, quyết toán, kiểm toán] Rắc rối hợp đồng góp vốn và mua bán căn hộ

Năm 2009 tôi có ký hợp đồng góp vốn xây dựng căn hộ Copac Square và nay được chuyển thành hợp đồng mua bán căn hộ Copac Square. Tuy nhiên hợp đồng mua bán có nhiều quy định không thỏa đáng, tôi yêu cầu chủ đầu tư trả lời nhưng họ nói hợp đồng đã soạn như vậy ký hay không thì tùy.

1. Về hợp đồng mua bán căn hộ:

- Hợp đồng quy định bảo hành căn hộ chỉ có 1 năm và không ghi chi tiết nội dung bảo hành 

- Sân thượng được quy định là sở hữu riêng của chủ đầu tư

- hí quản lý quy định lên đến 12.000 VND/m² không bao gồm phí gửi xe gắn máy

2. Về hợp đồng góp vốn: hợp đồng quy định khi khách hàng đóng 95% trị giá hợp đồng thì được nhận bàn giao căn hộ, nhưng khi bàn giao căn hộ chủ đầu tư ép khách hàng phải đóng 98% thì mới được nhận căn hộ.

Tôi ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ thuộc tầng 14, trong hợp đồng góp vốn cũng không quy định rõ là chủ đầu tư sẽ không có tầng 13 trong tòa nhà (thang máy đi từ tầng 12 lên tầng 14), khi bàn giao căn hộ chủ đầu tư chuyển tầng 13 thành tầng 14 để bàn giao

3. Trong hợp đồng quy định: khách hàng không sửa các thiết bị trong căn hộ, mọi việc sửa chữa phải do người của Ban quản lý tòa nhà thực hiện (trần thạch cao, đi hệ thống điện chiếu sáng, gắn tủ bếp) nhằm đảm bảo an toàn cho tòa nhà.

Tôi xin hỏi các vấn đề trên có phù hợp với quy định của luật pháp VN, khách hàng mua căn hộ nhưng cuối cùng như đi ở thuê không có quyền gì với tài sản của mình mua? Trong trường hợp này ai sẽ bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng như tôi?

Đ.Phong ( bdphong@... )

Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

1. Về nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ

Đối với trường hợp mua bán căn hộ nhà chung cư lần đầu trong dự án đầu tư xây dựng mà bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở thì phải sử dụng hợp đồng theo mẫu được ban hành kèm thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25-2-2009 của Bộ Xây dựng.

Nếu không thuộc trường hợp như nói trên, thì hợp đồng mua bán căn hộ do các bên thỏa thuận nhưng phải có những nội dung cơ bản được quy định tại điều 3 của thông tư này, bao gồm: phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư; diện tích căn hộ nhà chung cư, kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư.

Về các nội dung trong hợp đồng mua bán mà ông đưa ra:

- Bảo hành nhà ở:

+ Thời hạn bảo hành: Theo điều 74 Luật nhà ở, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở và thời gian bảo hành đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên tối thiểu là 60 tháng. Như vậy, thời hạn bảo hành nhà chung cư do chủ đầu tư quy định trong hợp đồng với ông là không phù hợp quy định của Luật nhà ở. Do đó, ông nên đề nghị chủ đầu tư soạn thảo lại cho phù hợp quy định pháp luật.

Trong trường hợp các bên vẫn xác lập hợp đồng thì khi có tranh chấp xảy ra, điều khoản về thời hạn bảo hành có thể bị tuyên vô hiệu vì trái quy định pháp luật (điều 128 Bộ luật dân sự).

+ Nội dung bảo hành nhà ở: Cũng theo điều 74 Luật nhà ở, nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra. Theo điều 3 thông tư 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì nội dung bảo hành không phải là một điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư.

Trong trường hợp các bên có tranh chấp về nội dung bảo hành, có thể căn cứ quy định của pháp luật về nhà ở và xây dựng để giải quyết.

- Diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư:

Theo khoản 1 điều 3 của thông tư 01/2009/TT-BXD, nhà chung cư có thể có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (tức người trực tiếp bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên) và phải nêu rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, theo khoản điều 70 của Luật nhà ở, trong phần sở hữu chung bắt buộc phải có sân thượng. Do vậy, nội dung của hợp đồng về việc sân thượng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là trái pháp luật và có thể bị vô hiệu.

- Về giá dịch vụ quản lý nhà chung cư:

Theo khoản 1 điều 2 thông tư 37/2009/TT-BXD và điểm b khoản 4 điều 3 của thông tư 01/2009/TT-BXD, giá dịch vụ nhà chung cư có thể được thoả thuận giữa chủ đầu tư và người mua trong hợp đồng mua bán căn hộ nhưng không vượt quá giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư quy định. Tuy nhiên, đến nay thì dự thảo quy định về mức trần giá dịch vụ nhà chung cư vẫn chưa được UBND TP.HCM thông qua. Do đó, hiện chưa có cơ sở để cho rằng mức giá mà chủ đầu tư đưa ra trong Hợp đồng với ông là trái quy định pháp luật.

Theo điều 3 thông tư 37/2009/TT-BXD và điểm b khoản 1 điều 17 của quyết định 08/2008/QĐ-BXD thì phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Do vậy, giá dịch vụ nhà chung cư có thể không bao gồm phí giữ xe.

2. Về nội dung của hợp đồng góp vốn

Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định mới có tư cách là một bên trong Hợp đồng góp vốn dự án nhà ở. Trong trường hợp ông không có đăng ký kinh doanh thì hợp đồng giữa ông và chủ đầu tư phải được xem là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mức thanh toán để người mua được bàn giao căn hộ đã được quy định trong hợp đồng góp vốn 95% nhưng chủ đầu tư lại yêu cầu khách hàng thanh toán 98% mới giao căn hộ, đây là hành vi vi phạm tiến độ thực hiện hợp đồng.

Theo như ông mô tả thì thực chất chủ đầu tư đã bàn giao cho ông căn hộ ở tầng 13 theo thực trạng xây dựng của nhà chung cư chứ không phải tầng 14 như thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn (chủ đầu tư cho rằng đó là tầng 14 vì tính theo thể hiện của thang máy). Như vậy, chủ đầu tư đã vi phạm về đối tượng của hợp đồng.

Với các hành vi vi pham hợp đồng góp vốn như thế, ông có quyền khiếu nại chủ đầu tư để yêu cầu bàn giao căn hộ đúng như các nội dung đã thỏa thuận. Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý thì căn cứ theo điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng góp vốn, ông có thể khởi kiện tại trọng tài hoặc tòa án có thẩm quyền để buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ đúng tiến độ và đúng đối tượng cam kết.

3. Về việc bảo trì nhà chung cư

Theo điều 18 quyết định 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, việc bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc chủ sở hữu (người mua căn hộ) có trách nhiệm bảo trì đối với phần sở hữu riêng của mình.

Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư hoặc tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng theo quy định thực hiện. Như vậy, pháp luật không buộc chủ sở hữu căn hộ chung cư phải sử dụng dịch vụ bảo trì của chủ đầu tư.

Do đây là một vấn đề mà luật quy định mở nên trong trường hợp ông chấp thuận điều khoản theo chủ đầu tư soạn thảo trong hợp đồng, thì khi các bên phát sinh tranh chấp về việc bảo trì phần sở hữu riêng, việc giải quyết tranh chấp sẽ được căn cứ theo nội dung của hợp đồng.

Theo điều 28 quyết định số 08/2008/QĐ-BXD thì UBND cấp quận có trách nhiệm kiểm tra công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, trường hợp ông chưa được quyền sở hữu căn hộ thì quan hệ giữa ông và chủ đầu tư chỉ mới dừng lại ở quan hệ góp vốn, nên khả năng được UBND cấp quận xem xét can thiệp là không cao.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng (khoản 1 điều 64 nghị định 71/2010/NĐ-CP).

Trân trọng kính chào.

(Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG - www.shlaw.vn)