Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản?

Quy trình phát triển dự án kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyểnnhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi . Dự án kinh doanh bất động sản được được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinhdoanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, các loại dự án cơ bản:

- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên): Khu đô thị, Resort....

Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trongquyết định lựa chọn mô hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tưcần phải thực hiện phân tích lựa chọn theo quy trình thực hiện nào? => Anh em cho ý kiến.

Gợi ý: Mô tả khái quát việc thực hiện 01 dự án đầu tư qua các giai đoạn (Chuẩn bị; Triển Khai, Kết thúc (Kinh Doanh)...) VD: Ý tưởng trước hay tìm kiếm khu đất trước... cái nào sau, cái nào trước...

=> Mục đích: Mô tả Quá trình phát triển, triển khai 01 Dự án Đầu Tư Xây Dựng.

Anh em thảo luận để làm rõ vấn đề trên.

Thanks All.

Chủ đề rất thiết thực bởi hiện nay hầu hết các dự án đều kinh doanh bất động sản.
Để giúp đi sâu vào chủ đề, và kinh nghiệm thực tế, trước hết chúng ta tham khảo nội dung này xem.
Tiến trình quản lý dự án bất động sản

Mong các bạn tiếp tục cùng thảo luận!

Hiii! Đây là một chủ đề tổng quát! Bởi để lựa chọn được một giải pháp tối ưu trong rất nhiều giải pháp trên không phải là việc đơn giản. Việc chọn giải pháp nào còn tùy thuộc vào mục tiêu của chủ đầu tư, Nhân lực và vấn đề tài chính, kỹ thuật,...
Trước khi xem xét đến vấn đề quản lý khai thác thì ta phải bàn đến vấn đề lựa chọn dự án đã. Sau khi qua bước hiệu quả thì ta mới xem xét được đến vấn đề thi công và quản lý vận hành.
Tham khảo

Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

huynhbmt85 gửi lúc 9/7/2012 20:35

                               
Đăng nhập/Đăng ký mở rộng

sẽ có 1 bài (giữ chỗ đã)

QUY TRÌNH TỔNG QUÁT:

Lời nói đầu: Việc ý tưởng có trước hay Có địa điểm trước cũng giống như việc Vật chất có trước hay ý thức có trước...? Nếu đã có địa điểm (phải có tiền... nhé, không tiền đố mày làm nên... Hiiii)  thì ta hình thành ý tưởng trước: Mình muốn làm cái gì & ở đâu. Còn có địa điểm rồi thì làm gì trên đó nhỉ...? Trong lĩnh vực bất động sản thì hiển nhiên phải có đất (thì mới gọi là BĐS chứ....) thì mới nảy sinh ý tưởng kinh doanh. Chúng ta sẽ đi theo hướng này.

Bước1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:

Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên củanhà đầu tư bất động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng:

- Thứ nhất là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý củanhà nước;

- Thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việcmua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựatrên sự phù hợp của khu đất.

- Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiềuhơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địaphương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc những chuyên viênphụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất.

- Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ. Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnhnơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếuthuộc khu đất do nhà nước quản lý).

Những vấn đề cần quan tâm:

1. Đặc điểm về đất: Vị trí; loại đất (Thuê, giao...- Hồ sơ pháp lý)

2. Đơn giá đất.

3. Thông tin quy hoạch.

Bước2: Ý tưởng kinh doanh

=> Giải quyết vấn đề: Làm gì trên mảnh đất đó để sinh lời: Cho thuê, hay đầu tư xây dựng sau đó kinh doanh....=> Cao ốc hay Chung cư....=> Mô hình nào...?

- Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa raquyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

=> Tại bước này chỉ xác định lĩnh vực sẽ tham gia (Cao ốc, Chung cư hay Trung tâm thương mại)... nhưng quyết định đầu tư hay không thì chưa thể khẳng định.

Bước3: Nghiên cứu thị trường

=> Giải quyết vấn đề chưa rõ của bước trên đồng thời khẳng định Mục tiêu đầu tư.
- Việc nghiên cứu thị trường đểkiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyển từ quyết định trong môi trườngcó rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

=> Qua việc nghiên cứu sẽ nhận thấy thị trường nào mới, thị trường nào có nhu cầu lớn (Xây chưng cư cao cấp hay cấp thấp hoặc Nhà ở cho người thu nhập thấp hay Trung tâm thương mại....) => Mục tiêu đâu tư là gì? => Thị trường ngách (Đã có, mình chỉ thâm nhập 1 mảng chuyên sâu, hoặc tổng quát, nhiều cạnh tranh) hay Thị trường đại dương xanh (Hoàn toàn mới, bước đầu chưa có đối thủ cạnh tranh)...
=> Muốn có thông tin trên thì: Thành lập tổ (phòng) nghiên cứu thị trường => Chà... Tốn tiền đây mà chưa chắc đã chính xác, mất thời gian nữa. Vậy phải làm gì? => Mua thông tin nghiên cứu của 01 đơn vị chuyên nghiên cứu thị trượng BĐS (VD: CBRE, saconreal....) Đơn vị tư vấn sẽ cho những lời khuyên tốt nhất, con số chính xác hơn.

Bước4: Thiết kế ý tưởng
Giải quyết câu hỏi: Mình nên thực hiện này với quy mô, đặc điểm dự án.... như thế nào? Mình phải tạo ra cái gì đó nổi trội, đặc thù hơn các khu khác thì mới mong thu hút được khách hàng (Đầu ra sản phẩm: Giá, chất lượng, kiến trúc...). Bên cạnh đó: Mong muốn là dự án lớn nhưng tiền đâu mà làm? Có tiền nhưng khu đất đó có cho phép thực hiện với quy mô, mật độ quy hoạch đó không?

Vậy lấy đâu làm cơ sở? => Mục đích là sử dụng tối đa quyền sử dụng của khu đất vậy ta nên theo Quy hoạch cho phép của cơ quan quản lý. (Lôi hồ sơ thông tin quy hoạch đã làm ở bước đầu để lấy thông tin).

=> Bước này khó khăn đây...?

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trêncác tiêu chí sau:

• Xác lập mô hình kinh     doanh có hiệu quả;
  

• Thiết kế ý tưởng kiến     trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh     quan đẹp.
  

• Chứng minh được hiệu     quả đầu tư;
  

• Đảm bảo chất lượng,     tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
  

• Đảm bảo nguồn thu và     lợi nhuân.
  
  

- Dựa trên những tiêu chí trên, ýtưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

• Mô hình kinh doanh  cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so     với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;
  

• Ý tưởng kiến trúc như  thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
  

• Các đặc điểm kỹ thuật;
  

• Thị trường mục tiêu;
  

• Quản lý đầu tư và     khác thác như thế nào?
  
  

=> Theo kinh nghiêm đã làm: Sau khi quyết định lĩnh vực thâm nhập (Có ý tưởng quy mô, kiến trúc, kinh doanh) thì các ông lớn thường nhẩm tính miệng: Chúng ta đầu tư khoảng 5 triệu/m2*10.000 = 50 tỷ. Sau khi hoàn thành: Dự kiến khoảng 200 căn hộ * 1,2 tỷ/ căn = 240 tỷ. Chỉ cần bán khoảng 70% thôi cũng được 168 tỷ, bên cạnh đó là cung cấp dịch vụ hoàn hảo.... sẽ lời hơn nữa... => Chà lời quá. Nhanh đầu tư thôi kẻo thằng khác nó nhảy vô thì mất miếng mật ngon (Nhưng cuộc đời không ai lường được chữ "Ngờ").

Bước 5: Phân tích tài chính
=> Mục đích: Khẳng đinh thêm mức lợi nhuận khi đầu tư vào dự án => Tạo thêm sức hút, tăng thêm quyết tâm sẽ đầu tư.
->Từ yêu cầu trên nên Chuyên viên Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính dự án ra đời. Và tập chung vào những vấn đề chính sau:

Phân tích tàichính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủyếu sau:

• Ước tính toàn bộ chi     phí dự án
  

• Dự kiến phương án hợp     tác kinh doanh;
  

• Ước tính nguồn vốn     vay;
  

• Thiết lập mô hình phân     tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án;
  

• Phân tích dòng tiền     cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư,     doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như     NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
  

• Phân tích độ nhạy với     các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
  
  

(Phân phân tích tài chính cho dự án kinh doanhbất động sản => Anh Tùng sẽ trình bày chi tiết, anh em xem sau nhé... Hii....).
=> Sau khi xem bảng báo cáo đánh giá ý tưởng đầu tư (Đánh giá hiệu quả đầu tư) nhận thấy: Mức lời cao thật (Lời trên giấy thôi.. Hiiii....). Nhưng theo nó cũng có khá nhiều rủi ro, cần nguồn vốn. Với quy mô như thế này thì lấy đâu ra tiền mà thực hiện? Nguồn lực vốn, nhân sự .... của mình còn hạn chế => Làm sao mà thực hiện thành công và hiệu quả (Đắn đo).

* Có 2 xu hướng:
- Những ông chủ không ưa rủi ro thì: Chà chà... căng đây, lấy đâu ra tiền (tiền chứ đâu phải lá đa đâu mà có), nhân sự mình yếu kém như vậy đầu tư quy mô nhỏ thì không hiệu quả mà đầu tư lớn như vậy chỉ có lỗ...=> Kết thúc: Không đầu tư, chấp nhận mất khoản chi phí ban đầu => Kiếm cái khác mà làm có khi đem lại lợi nhuận tốt hơn hoặc gửi tiền vào ngân hàng cho chắc ăn.
- Còn Những sếp theo trường phái lạc quan... thì nghĩ: Không sao, cái gì cũng có thể làm được, không có gì khó cả, Vốn không có thì đi vay hoặc tìm bạn bè liên kết cùng làm, nguồn lực chưa có kinh nghiệm thì đạo tạo hoặc tuyển dụng mới, người ta làm được sao mình không làm được? => Quyết định đầu tư.

Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợcho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

=> Quyết tâm vững bước theo mục tiêu đã định (Gian nan mới thử lòng người)

- Theothiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyếtđịnh huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ranhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công tyhoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấpphép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phépchủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hànhhuy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đốitác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tácđầu tư với các nội dung sau:

• Thỏa thuận về chi phí;
  

• Thỏa thuận về thời     gian;
  

• Thỏa thuận về nhân     lực;
  

• Thỏa thuận về cách     làm;
  
  

Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư (MOU), họ tiến hànhlập hồ sơ dự án, bao gồm nội dung sau:

• Các đánh giá rải rác;
  

• Đánh giá tiền khả thi;
  

• Các tài liệu, văn bản     ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
  

• Báo cáo khả thi xây     dựng xác với dự án hoàn chỉnh.
  
  

Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện cáchoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dựán.
Ở bước này: Nhà đầu tư tập trung giải quyết vấn đề vốn, cân đối vốn, đánh giá hiệu quả sử dụng vốn.... Nếu không đủ vốn thì ta sẽ làm thủ thuật để tăng mức vốn sử hữu trong dự án. Sau khi đánh giá là được & được vay vốn xem như là chắc chắn sẽ thực hiện.... Hiii... Tiền có rồi (Thích...) nhưng người khác giữ (Chưa có trong túi). Nên phải gấp rút triển khai các bước tiếp theo để tiền mới thực sự là có.

Bước7: Triển khai dự án
=> Đời như một giấc mơ (hiii... có tiền trong tay, ngân hàng cho vay lớn...) => Khí thế hừng hực => Gấp rút triển khai.

Ở bước triển khai dự án gồm các công việc sau:

• Thiết kế chi tiết;
  

• Đấu thầu và chọn thầu     xây dựng;
  

• Vay vốn và giải ngân     vốn chủ sở hữu;
  

• Phương án tổ chức giám     sát, quản lý;
  
  

- Phương án tổ chức gám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tựthực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệphoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thựchiện các công việc sau:

• Đại diện khách hàng     (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
  

• Tư vấn và quản lý tài     sản.
• Bên cạnh đó phải: Nhanh tay tiếp thị sản phẩm &Bán (Khách hàng ứng trước....)
  
  

Bước 8: Kinh Doanh

=> Sau một quá trình mệt mỏi: Mất tiền của, thời gian, công sức, lo nghĩ.... nay ta cho ra lò sản phẩm như mong muốn. Bây giờ là  lúc ngồi mát ăn bát vàng.. .

- Nếu tại thời điểm Tiếp thị mà đã bán được hết sản phẩm hoặc còn ít thì xem như ngồi mát ăn bát vàng thật: Lúc này ngồi bàn giao sản phẩm & thu tiền, còn việc trả tiền lãi cho ngân hàng (Tín dụng mua nhà, đất..) thì khác hàng tự lo nhé.

- Nhưng cuộc đời không như những giấc mơ: Nên chưa bán được sản phẩm. Lúc này đau đầu đây, sản phẩm hoàn thành mà ở dạng không ăn được chứ đâu phải hoa quả, rau thịt đâu. Lúc này xác định lại giá bán theo thị trường (Có phân tích so sánh...), lên chương trình quảng cáo tiếp thị rầm rộ, giảm giá hoặc khuyến mãi liên tục....

=> Sau khi bán hết tính toán lời lỗ mới nghiệm ra một câu: Đời không như giấc mơ. Những vẫn phải mơ => Tìm kiếm dự án khác.

=> Trên đây quy trình tổng quát phát triểnmột dự án kinh doanh bất động sản. Mỗi loại dự án đều có đặc thu riêng, khôngcó gì áp dụng chung cho mọi trường hợp. Tất cả chỉ là phương pháp.

(P/s: Bổ sung, chỉnh sửa, sưu tầm của Huỳnh Thanh Điền)

Anh em thảo luận & mở rộng thêm nhé. Thanks!

Cảm ơn nhé bài viết rất bổ ích