|
|
Thủ tục và lệ phí chuyển từ đất ruộng sang thổ cư
Câu hỏi:
Tôi đang muốn chuyển quyền sử dụng đất từ nông nghiệp sang thô cư nhưng không biết thủ tục như thế nào. Cán bộ địa chính xã cho biết đưa 15 triệu đồng/100m2 để chuyển từ đất ruộng sang đất thổ cư.
Để chuyển từ đất ruộng sang đất thổ cư thì cần phải tốn bao nhiêu tiền cho mỗi m2 đất? và cần những thủ tục gì để có thể chuyển được?
Xin chân thành cảm ơn! (hoangthach07@yahoo.com.vn)
Công ty Luật Thiên Bình trả lời:
Theo quy định tại điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở phải thỏa mãn các điều kiện: đủ diện tích tối thiểu, phù hợp với quy hoạch chi tiết sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp tại phòng tài nguyên - môi trường quận, huyện nơi thửa đất tọa lạc, thời hạn giải quyết là 30 ngày làm việc. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Bản vẽ thửa đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp).
Do câu hỏi của bạn không nêu rõ địa điểm nơi thửa đất tọa lạc. Vì vây, bạn nên liên lạc trực tiếp với UBND quận, huyện nơi khu đất trên tọa lạc để biết rõ các thông tin quy hoạch chi tiết.
Nếu thửa đất trên được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất đất nông nghiệp. Giá đất ở và giá đất nông nghiệp làm căn cứ để tính nghĩa vụ tài chính dựa vào khung giá đất được UBND tỉnh, thành phố nơi thửa đất tọa lạc ban hành. Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị đất ở (khoản 2, điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP).
giakhanh206 trong 22/2/2011 16:49 đã trả lời thêm:
Thủ tục và nghĩa vụ tài chính khi chuyển đất ao thành đất ở
Câu hỏi:
Tôi có phần đất ao, được cấp sổ đỏ vào năm 1993, diện tích là 8.000m2.
Tôi đã san lấp xong phần đất này, nay tôi muốn chuyển toàn bộ diện tích 8.000m2 đất này sang đất ở được không?
Tôi cần phải làm gì để được chuyển mục đích sang đất ở đối với phần đất nêu trên?
Xin chân thành cảm ơn![ngcnl@yahoo.com.vn]
Luật sư Ngô Thị Phúc - Trung tâm tư vấn pháp luật, Hội Luật gia TP.HCM trả lời:
1. Trình tự thủ tục:
Để chuyển thành đất thổ cư, bạn cần tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trích lục hoặc trích đo thửa đất phần xin chuyển mục đích
Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao thành đất ở là mảnh đất của bạn phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
2. Nghĩa vụ tài chính:
Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có qui định như sau:
Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
*Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
* Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính nghĩa vụ tài chính là theo khung giá được UBND tỉnh nơi có đất ban hành hàng năm.
3/ Việc có chuyển được hết 8.000 m2 đất nông nghiệp qua đất ở có được hay không lại tuỳ thuộc vào qui hoạch cụ thể địa phương có cho phép chuyển mục đích hay không. Bạn nên liên hệ trực tiếp với UBND quận, huyện nơi mảnh đất tọa lạc để biết thêm chi tiết về các vấn đề trên.
giakhanh206 trong 22/2/2011 17:02 đã trả lời thêm:
Nghĩa vụ tài chính trên đất được chuyển nhượng
Câu hỏi:
Gia đình tôi có miếng đất với diện tích 300m2 đựơc mua năm 1969 có giấy đoạn mãi vĩnh viễn đất do chính quyền chế độ cũ cấp, và đã qua thuế cước bộ tại Ty điền địa Gia Định. Sau 1975 mẹ tôi chưa làm thủ tục để cấp sổ đỏ về đất, tôi và gia đình cùng sống chung với cha mẹ trên nhà đất này từ năm 1969 đến nay.
Đến năm 1994 mẹ tôi có làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất lại cho tôi, có chính quyền xã xác nhận và chứng nhận các thủ tục về xác minh nguồn gốc đất. Đến nay tôi được cấp sổ hồng gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (có hợp đồng tặng cho nhà của mẹ tôi đã qua Công chứng cấp) như vậy tôi có phải đóng tiền sử dụng đất không?
Vợ tôi là con liệt sĩ (đã làm hồ sơ và có đề nghị của Phòng thương binh xã hội Huyện), nếu tôi làm hồ sơ xin miễn giảm thì trong trường hợp này nghĩa vụ tài chính về nhà đất của chúng tôi được giải quyết như thế nào?
Xin chân thành cảm ơn![mailto:lqmminh@yahoo.com.vn]
Công ty Luật Thiên Bình trả lời:
Các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Tiền sử dụng đất: theo quy định tại Khoản 4, Điều 50, Luật đất đai và Điều 3, Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định theo Luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Nghị định 100/2008/NĐ-CP về thuế thu nhập cá nhân, thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN.
3. Lệ phí trước bạ: theo quy định tại Khoản 11, Điều 3, Thông tư 68/2010/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ: chủ tài sản chuyển giao tài sản của mình cho vợ (chồng), cha mẹ (kể cả cha nuôi, mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ), con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể) thì người nhận tài sản không phải nộp lệ phí trước bạ.
4. Lệ phí địa chính: theo quy định tại Điểm b3, Mục 4, Thông Tư 97/2006/TT-BTC về lệ phí địa chính thi lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính. Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn mà mức thu được quy định khác nhau.
giakhanh206 trong 22/2/2011 17:03 đã trả lời thêm:
Nghĩa vụ tài chính khi bán nhà trong khu quy hoạch dân cư phát triển
Câu hỏi:
Tôi có bán một căn nhà dt 3mx8m, hẻm 2m, nhà cấp 3. Hiện tôi chỉ sở hữu 1 căn nhà duy nhất vậy khi tôi bán căn nhà này tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?
Nhà này đã có giấy kê khai năm 1999, tôi đang làm sổ hồng, nguồn gốc đất là đất ở trước năm 99 hiện là khu qui hoạch dân cư phát triển, vậy khi làm sổ hồng tôi phải đóng thuế bao nhiêu?
Khi lập hợp đồng mua bán ra công chứng thì người bán đóng những khoản thuế gì, bao nhiêu %? Người mua đóng thuế trước bạ là bao nhiêu %? Ngoài thuế trước bạ, người bán và người mua có phải đóng thêm bất kì một khoản thuế nào nữa không ?
Xin chân thành cảm ơn
[mailto:huongisu@yahoo.com]
Công ty Luật Thiên Bình trả lời:
1. Nếu căn nhà của bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất tùy thuộc vào thời điểm bạn bắt đầu sử dụng căn nhà nêu trên:
- Sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì bạn không phải đóng tiền sử dụng đất nếu phần diện tích không phải đóng không được vượt quá hạn mức giao đất theo quyết định của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích vượt quá hạn mức giao đất thì bạn sẽ phải đóng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
- Sử dụng từ ngày 15/10/1993, thì bạn phải đóng tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được cấp giấy chứng nhận nằm trong hạn mức giao đất của UBND Tp.HCM tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Đối với phần diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất thì bạn phải đóng 100% tiền sử dụng đất.
2. Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định tại khoản 2, Điều 6, Thông tư 161/2009/TT-BTC thì việc tính thuế thu nhập cá nhân sẽ căn cứ theo một trong hai thuế suất: (i) 25% trên thu nhập chịu thuế, nếu cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; hoặc (ii) 2% trên giá chuyển nhượng, nếu không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan.
Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP thì mức lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là 0,5% trên giá trị chuyển nhượng
Giá đất để tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân là khung giá đất do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành áp dụng tại thời điểm tiến hành chuyển nhượng.
3. Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và điểm 2, Mục III, Phần A Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân: Đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam, được miễn thuế thu nhập cá nhân
giakhanh206 trong 22/2/2011 17:08 đã trả lời thêm:
Nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa nhà
Câu hỏi:
Năm 2001 tôi có mua 1 miếng đất và làm nhà trên mảnh đất đó, đến tháng 11/2009 thì tôi làm hồ sơ xin hợp thức hoá căn nhà trên (vì trước đó khu nhà tôi ở nằm trong diện quy hoạch treo nên không làm hợp thức hoá được).
Đến ngày 24/02/2010, tôi có giấy hẹn đến chi cục thuế Quận Tân Phú đóng lệ phí trước bạ, nhân viên thuế ở đây bắt tôi phải đóng thêm thuế TTCN mới được hoàn tất thủ tục, vì muốn làm xong giấy tờ nhà nên tôi đã đóng 12.400.000 đồng. Tôi xin hỏi, số tiền tôi đóng thuế có hợp lý không?
Nếu có quy định thu như thế thì cho biết văn bản hướng dẫn. Nếu thu sai thì xin hướng dẫn cho tôi lấy lại số tiền mà tôi đã đóng.
Xin chân thành cám ơn! [mailto:homila286@yahoo.com.vn]
Công ty Luật Thiên Bình trả lời:
Dựa trên các dữ kiện mà bạn nêu trong thư, chúng tôi chỉ có thể trả lời bạn như sau:
Khoản 2, Điều 8, Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 11/01/2010 quy định:
“Đối với trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2009 nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ truy thu 1 lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không thực hiện truy thu thuế”.
Từ ngày 01/01/2009 thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có hợp đồng có công chứng hoặc không có hợp đồng chỉ có giấy tờ viết tay đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho từng lần chuyển nhượng.”
Chúng tôi cho rằng tiền thuế TNCN mà bạn phải nộp là do cơ quan thuế căn cứ vào quy định này để truy thu 1 lần thuế TNCN của lần chuyển nhượng cuối cùng. Và để hoàn tất thủ tục xin cấp GCN thì bạn phải nộp thay cho bên bán.
giakhanh206 trong 22/2/2011 17:09 đã trả lời thêm:
Nghĩa vụ tài chính khi mua nhà
Câu hỏi:
Hiện tôi có mua một căn nhà, sau khi bàn giao nhà xong chúng tôi có lên cơ quan công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất thì được nhân viên thông báo bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Trước khi thoả thuận mua bán tôi có nhận chịu phí sang tên, không nói gì đến việc đóng thuế , tiền nhà tôi đã giao đủ cho bên bán.
Người ta áp giá đất của nhà nước mà khu tôi đang ở thì lô đất đó là 400.000.000đ (bốn trăm triệu đồng) như thế nếu phải đóng thuế (khi bên bán không đồng ý đóng) thì tôi phải đóng bao nhiêu % ?
Tôi đọc trên mạng thì biết được là nếu người bán chỉ có một căn nhà hay một lô đất thì không fải đóng thuế thu nhập hoặc nếu đóng chỉ phải đóng 2 % có đúng không?
Tôi xin chân thành cảm ơn! [mailto:dinh.cpvietnguyen@gmail.com]
Công ty Luật Thiên Bình trả lời:
Về nguyên tắc, bên chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân (TTNCN) từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng vẫn có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ thuế này.
Theo quy định của Luật TTNCN và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật TTNCN thì thuế suất TTNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:
• Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế.
• Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng
Căn cứ khoản 2 Điều 4 Luật TTNCN thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được miễn thuế.
Theo đó, trong trường hợp này bạn sẽ được miễn TTNCN, tuy nhiên khi tiến hành thủ tục xin cấp GCNQSH (đăng bộ,sang tên) bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị nhà, đất.
Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng là căn cứ để tính TTNCN và lệ phí trước bạ. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì giá do UBND tỉnh, thành phố quy định. |
|
Tác giả