Hỏi đáp về bồi thường, đền bù đất đai, nhà cửa

Quy định về bồi thường cho người bị thu hồi đất

1:36 PM, 14/10/2010

 

(Chinhphu.vn) - Theo quy định, người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Qua Cổng TTĐT Chính phủ, bà Cung Thị Nguyệt, trú tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh, hỏi:

Năm 1986 gia đình bà Nguyệt khai hoang khoảng 8.150m² đất nằm ven đường giao thông tỉnh lộ và sử dụng để canh tác, chăn nuôi, ổn định từ đó đến nay không có tranh chấp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Nay, Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án mở rộng tỉnh lộ. Bà Nguyệt muốn được biết, gia đình bà có được đền bù số đất khai hoang trên như đất nông nghiệp không và thủ tục đền bù như thế nào?

 

Vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh hướng dẫn như sau:

 

Về điều kiện bồi thường, tại khoản 1 Điều 42  Luật Đất đai quy định: "Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này".

Về nguyên tắc bồi thường, tại khoản 2 Điều 42 Luật này quy định: "Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi".

Theo Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau: (a) Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường. (b) Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm (a) thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư về đất còn lại.

Do vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh đề nghị hộ bà Nguyệt đối chiếu các quy định trên đây, căn cứ nguồn gốc đất của gia đình bà để biết có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không.

Cổng TTĐT Chính phủ xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh đã có văn bản hướng dẫn công dân qua Cổng TTĐT Chính phủ.

Ban Bạn đọc

Đền bù đất thổ cư theo sổ?
Câu hỏi:

Nhà tôi thuộc quy hoạch theo dự án xây dựng sân golf Vilar của tỉnh Bình Dương.Giấy công nhận quyền sở hữu nhà đất của nhà tôi cấp ngày 22-03-1988 của tỉnhSông Bé và có ghi:

Phần 4: Đất thổ cư diện tích là 1680 m2

Phần 5: là danh bạ tại số xây dựng Sông Bé số 363168

Vậy cho tôi hỏi khi áp dụng giá đền bù ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đền bù cho nhàtôi là 300m2 thổ cư. Vậy luật sư cho tôi hỏi nhà tôi được đền bù như vậy cóđúng hay không? Hay nhà nước phải đền bù số đất thổ cư theo sổ là 1680m2?

Xin chân thành cảm ơn! ncphuc@hotmail.com

Công ty Luật Thiên Bình (Libra Law Firm)trả lời:

Theo nội dung Quyết định 198/2005/QĐ-UBND ngày 14/9/2005 của UBND Tỉnh BìnhDương về việc qui định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì:

1. Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xâydựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộckhu dân cư nông thôn, phù hợp với qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phụcvụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quihoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hạn mức đất ở tại các xã, phường, thị trấn:

a. Các phường trong thị xã Thủ Dầu Một, các thị trấn tại các huyện Thuận An, DĩAn : Hạn mức đất ở không quá 160 m2.

b. Các thị trấn tại huyện Bến Cát, Dầu Tiếng, Tân Uyên, Phú Giáo: hạn mức đất ởkhông quá 200 m2.

c. Các xã còn lại trong thị xã Thủ Dầu Một và các huyện (trừ 3 xã An Linh, AnBình, Tam Lập huyện Phú Giáo): hạn mức đất ở không quá 300 m2.

d. Ba xã An Linh, An Bình, Tam Lập huyện Phú Giáo: hạn mức đất ở không quá 400m2.

e. Đối với các vùng có tập quán sống chung nhiều thế hệ: hạn mức đất ở khôngquá gấp hai lần hạn mức đất ở tại khu vực.

Theo đó, việc GCN được cấp năm 1988 ghi diện tích 1680 m2 là đất thổ cư; Theocách hiểu của chúng tôi có thể do lỗi ghi chép, hoặc do người sử dụng đất khaikhông đúng sự thật, hoặc tại thời điểm được cấp GCN có sai sót cho nên dẫn đếnviệc diện tích đất ở được công nhận là không rõ ràng hoặc được ghi nhận là caohơn hạn mức cho phép.

Về nguyên tắc chung khi Nhà nước thu hồi đất được ghi nhận trong các chính sáchpháp luật hiện nay là: Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đíchnào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếukhông có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đấttính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Diện tích bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạcdiện tích thu hồi của từng người sử dụng đất. Ngoài ra, việc hỗ trợ đối với đấtnông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở theoquy định tại Điều 21, Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân khibị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưngkhông được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riênglẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đườnggiao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng câylâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tíchđược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Thủ tục đền bù đất thổ cư theo diện giải tỏa
Câu hỏi:

Nhà tôi thuộc quy hoạch theo dự án xây dựng sân Gol Vilar của tỉnh Bình Dương.Giấy công nhận quyền sở hữu nhà đất của nhà tôi cấp ngày 22-03-1988 của tỉnhSông Bé và có ghi:

Phần 4: Đất thổ cư diện tích là 1680 m2.

Phần 5: là danh bạ tại số xây dựng Sông Bé số 363168

Vậy cho tôi hỏi khi áp dụng giá đền bù UBND tỉnh chỉ đền bù cho nhà tôi là300m2 thổ cư. Vậy luật sư cho tôi hỏi nhà tôi được đền bù như vậy có đúng haykhông? Hay phải đền bù số đất thổ cư theo sổ là 1680m2?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:phucberry@gmail.com]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Theo nội dung Quyết định 198/2005/QĐ-UBND ngày 14/9/2005 của UBND Tỉnh BìnhDương về việc qui định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì:

1/ Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở,xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộckhu dân cư nông thôn, phù hợp với qui hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2/ Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phụcvụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quihoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3/ Hạn mức đất ở tại các xã, phường, thị trấn :

a- Các phường trong thị xã Thủ Dầu Một, các thị trấn tại các huyện Thuận An, DĩAn : Hạn mức đất ở không quá 160 m2.

b- Các thị trấn tại huyện Bến Cát, Dầu Tiếng, Tân Uyên, Phú Giáo : hạn mức đấtở không quá 200 m2.

c- Các xã còn lại trong thị xã Thủ Dầu Một và các huyện (trừ 3 xã An Linh, An Bình,Tam Lập huyện Phú Giáo): hạn mức đất ở không quá 300 m2.

d- Ba xã An Linh, An Bình, Tam Lập huyện Phú Giáo : hạn mức đất ở không quá 400m2.

đ- Đối với các vùng có tập quán sống chung nhiều thế hệ : hạn mức đất ở khôngquá gấp hai lần hạn mức đất ở tại khu vực.

Theo đó, việc GCN được cấp năm 1988 ghi diện tích 1680 m2 là đất thổ cư; Theocách hiểu của chúng tôi có thể do lỗi ghi chép, hoặc do người sử dụng đất khaikhông đúng sự thật, hoặc tại thời điểm được cấp GCN có sai sót cho nên dẫn đếnviệc diện tích đất ở được công nhận là không rõ ràng hoặc được ghi nhận là caohơn hạn mức cho phép.

Về nguyên tắc chung khi Nhà nước thu hồi đất được ghi nhận trong các chính sáchpháp luật hiện nay là: Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đíchnào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếukhông có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đấttính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Diện tích bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạcdiện tích thu hồi của từng người sử dụng đất. Ngoài ra, việc hỗ trợ đối với đấtnông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở theoquy định tại Điều 21, Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân khibị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưngkhông được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riênglẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đườnggiao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng câylâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tíchđược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Vấn đề sang nhượng đối với đất tái định cư
Câu hỏi:

Tôi có mua một miếng đất trong khu tái định cư nhưng khi mua miếng đất này chưacó sổ đỏ mà chỉ có giấy bốc thăm lô đất, bảng nộp tiền của chủ đất cho trungtâm bồi hoàn và hỗ trợ tái định cư.

Khi mua tôi có làm hợp đồng và được chứng kiến bởi các hộ xung quanh, tôi cólàm một tờ giấy ủy quyền có nội dung chủ yếu là nếu như chủ đất không còn khảnăng dân sự hoặc chết thì tôi là người đại diện cho chủ đất làm tất cả thủ tụcsang nhượng (có kí tên, lăn tay).

Thời gian gần đây tôi có nghe thông tin là đất trong những dự án tuyến dân cư,tái định cư không được sang nhượng trong vòng 10 năm vậy tôi xin hỏi các vấn đềsau:

1. Đất tôi mua có nằm trong dạng 10 năm không được bán không?

2. Nếu như người chủ đất mất tôi có quyền đại diện theo nội dung giấy ủy quyềnkhông?

3. Trường hợp không sang nhượng được theo qui định 10 năm của nhà nước thì tôiphải làm sao?

Xin chân thành cám ơn! [mailto:cbc353@yahoo.com.vn]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Căn cứ theo những thông tin mà anh cung cấp, chúng tôi xin trả lời anh như sau:

1. Theo quy định của pháp Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì đối với đất tái địnhcư, người chủ thực sự chỉ được quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho đối tượngkhác khi đã đóng đủ tiền cho chủ đầu tư và được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất (GCN).

Vì vậy, việc anh mua lại đất trong khu tái định cư trong trường hợp đất chưađược cấp GCN là trái với quy định của pháp luật, và theo quy định tại điều 128Bộ Luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán trong trường hợp này sẽ bị vô hiệu.Hậu quả là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gìđã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (nếu có).

2. Về giấy ủy quyền: việc đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong trường hợpngười ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết (điều 147 Bộ Luật Dân sự 2005).

Do đó, nếu xảy ra trường hợp trên thì các đồng thừa kế của bên ủy quyền có toànquyền đối với di sản thừa kế theo quy định của pháp luật, và đồng thời cácquyền và nghĩa vụ của anh theo nội dung giấy ủy quyền đã được xác lập cũng sẽchấm dứt. Việc anh còn quyền tiếp tục đại diện hay không phụ thuộc vào ý chícủa các đồng thừa kế.

Do đó, để tránh những rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, chúng tôi khuyênanh nên tìm gặp bên bán, đàm phán, thương lượng để nhận lại tiền, đồng thờichấm dứt ủy quyền. Nếu bên bán không đồng ý, anh có thể khởi kiện ra Tòa ánnhân dân cấp huyện, quận để đề nghị cơ quan này bảo vệ các quyền và lợi ích hợppháp cho anh theo quy định của pháp luật.

Vấn đề liên quan đến chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2011-04-27 16:13:47.76
Câu hỏi của bạn Bùi Văn Thái Tại hòm thư Mr.ThaiBui@gmail.com hỏi :

Tôi có một thắc mắc về các thành phần chi phí trong Tổng mức đầu tư sau mong được Bộ giải đáp:

1. Theo Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, Tổng mức đầu tư gồm 7 nội dung: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí quản lý dự án; … Trong đó, chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng;... Vậy trong trường hợp dự án có công tác phát rừng để giải phóng mặt bằng thì có được tính vào chi phí xây dựng trên đây hay không, hay được tính vào chi phí giải phóng mặt bằng? (điều này sẽ ảnh hưởng việc tính các chi phí: chi phí trực tiếp khác, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước).

2. Trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT,HT & TĐC) có bao gồm chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trong chi phí quản lý dự án (QLDA) lại có chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, vậy tôi muốn hỏi thành phần cụ thể của hai chi phí thành phần này là gì; mong Bộ có thể dẫn một sổ chi phí cụ thể để tôi hiểu rõ hơn? Trong Điều 4, Thông tư 57/2010/TT-BTC ngày 16/ 04/ 2010 của Bộ Tài chính quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có nêu nội dung chi bao gồm 12 nội dung; vậy các nội dung chi đó thuộc QLDA hay chi phí BT,HT & TĐC của Thông tư 04/2010/TT-BXD?

Sau khi nghiên cứu, Vụ Kinh tế Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Công tác phát rừng để giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư thuộc thành phần chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng do đó, được tính vào chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình.

2. Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong chi phí quản lý dự án thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư được quy định tại Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc trách nhiệm của các Tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư được quy định tại Thông tư số 57/2010/TT-BTC  ngày 16/4/2010 của Bộ Tài Chính quy định việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.


Vụ Kinh tế Xây dựng