Tôi mua nhà đã 2 năm nhưng chưa làm thủ tục tách
thửa. Họ lợi dụng điều đó đem sổ đỏ cầm cố.
Câu hỏi Tôi mua 1 căn nhà đã ở gần 2 năm, nhưng do có một số vấn đề nên chưa làm
thủ tục công chứng và tách thửa ra được. Hiện tại chỉ có hợp đồng tay + đặt cọc
với chủ nhà.
Mới đây tôi phát hiện chủ nhà đã mang sổ đỏ (căn nhà tôi mua có chung sổ
với chủ nhà, chưa tách được) cầm cố ngân hàng mà không thông báo cho tôi biết,
giờ giấy tờ đó đang ở ngân hàng nên chủ nhà có cớ là chưa rút được để tách sổ
cho tôi.
Mong Luật sư tư vấn giúp là trong trường hợp này, tôi có khởi kiện chủ nhà
vì đã bán cho tôi 1 phần căn nhà rồi mà vẫn cầm sổ đỏ ở ngân hàng có được
không? Và trong việc kiện tụng này, có thể xảy ra rủi ro là tôi mất căn nhà
không?
Trả lời - Công ty Luật TNHH Đất Luật
Theo điều 93 Luật Nhà ở năm 2005, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi hợp đồng mua bán nhà ở chưa được
công chứng, chứng thực thì về mặt pháp lý, bên bán vẫn là người sở hữu căn nhà
và có quyền xử lý tài sản theo hợp đồng thế chấp nếu người thế chấp không trả
được nợ, tức ông/bà có khả năng mất căn nhà nếu ngân hàng xử lý căn nhà trên
theo hợp đồng.
Theo điều 134, 137 Bộ luật dân sự năm 2005, ông/bà cũng có quyền yêu cầu Tòa án
buộc chủ nhà ở thực hiện công chứng, chứng thực, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho
ông/bà. Tuy nhiên, do điều 348 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định rõ chủ nhà ở
không được quyền bán tài sản thế chấp và cơ quan công chứng cũng sẽ không thực
hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở của ông.bà và người bán khi nhà ở vẫn
đang trong thời hạn thế chấp cho ngân hàng hoặc không đủ đủ điều kiện công
chứng nên nếu khởi kiện trong thời gian này thì Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý là các bên hoàn trả cho nhau những gì
đã nhận, bên có lỗi bồi thường thiệt hại.
Làm hợp đồng và phân quyền sở hữu khi cho, tặng đất
Câu hỏi:
Bố mẹ chồng tôi mua được 1 mảnh đất đã có sổ đỏ, bố chồng tôi muốn cho vợ chồng tôi mảnh đất đó theo hình thức tặng quyền sử dụng đất cho vợ chồng tôi.
Cho tôi hỏi nếu như qua công chứng hợp đồng đó đứng tên một mình chồng tôi thì tôi có quyền gì không? Nếu muốn cả hai vợ chồng đều có quyền như nhau trong mảnh đất bố chồng tôi cho thì hợp đồng phải làm như thế nào? Cho tôi xin bản mẫu được không?
Xin chân thành cám ơn! N.T.Tâm
Công ty Luật Thiên Bình (Libra) trả lời:
Điều 465, Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.
Trong trường hợp của bạn, việc tặng cho cần phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng sở hữu theo quy định tại Điều 46 và Điều 129, Luật Đất Đai năm 2003. Khi tiến hành thủ tục đăng ký biến động để xác lập quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ và chồng theo quy định tại khoản 2 Điều 27 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm: nhà ở, quyền sử dụng đất và những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu .
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn, chúng tôi khuyên bạn nên cùng chồng bạn đứng tên trong hợp đồng tặng cho; Trong trường hợp vì lý do tế nhị nào đó mà việc cùng đứng tên là không thể, bạn có thể ủy quyền để chồng bạn đứng tên đại diện nhận tặng cho hoặc chồng bạn cam kết nhập tài sản được tặng cho vào khối tài sản chung ngay tại thời điểm được tặng cho riêng.
Về mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Tác giả