|
Tiếp tục tham gia trả lời:
Câu hỏi 3: Địnhgiá tài sản nguyên tắc, mục tiêu và các phương pháp định giá?
- Nguyên tắc định giá tài sản:
a/ Giáthị trường của tài sản là giá mua, bán, giao dịch theo thỏa thuận của tài sảncùng loại hoặc tương đương trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thườngtại thời điểm và tại địa điểm, khu vực xác định - Loại tài sản Nhà nướcđịnh giá, thì giá củatài sản cần xác định là giá do Nhà nước quy định tại thời điểm và nơi tài sản định giá. - Đối với tài sản khôngmua bán phổ biến trên thị trường (tài sản chuyên dùng, đơn chiếc), giá tài sảncần xác định phải bảo đảm được chi phí tái tạo lại tài sản hoặc chi phí nhập khẩutài sản đó tại thời điểm và nơi tài sản định giá. b/ Mứcgiá tài sản được xác định để làm cơ sở cho việc định giá là mức giá bình quân củatháng. - Khi tiến hành điều tra thu thập thông tin về giá của tài sản phải được gắnvới những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường trong điềukiện thương mại bình thường. - Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếutố cung, cầu, giá cả, sức mua không xẩy ra những đột biến do chịu tác động củathiên tai, địch họa…các thông tin cung, cầu, giá cả tài sản bị xâm phạm được thểhiện công khai trên thị trường. - Nơi tài sản được tiến hành khảo sát là các trung tâm thương mại, các tổ chứcvà cá nhân có sản xuất các tài sản cùng loại hay tài sản tương đương với tài sảnthuộc phạm vi đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh(sau đây gọi chung là cấp huyện). d/ Tài sản cùng loại là tài sản có cùng hìnhdáng, tính chất, tính năng sử dụng và xác định được bằng những đơn vị đo lường.Tài sản cùng loại có cùng chất lượng có thể thay thế cho nhau. e/ Tài sản tương đương là tài sản có đủ cácđặc trưng cơ bản giống với tài sản đang định giá, gồm: -Có đặc trưng vật chất của tài sản giống nhau; -Có thông số kỹ thuật tương đồng; -Có cùng chức năng mục đích sử dụng; -Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng; -Chất lượng tương đương nhau. 2. Mục tiêu định giá: Xác đinh gía trị tài sản tại thời điểm xác định. - Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế,thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả…
3. Phương pháp định giá. 3.1.Phươngpháp so sánh trực tiếp: Giá thị trường của tài sản: Hoạt động mua bán trên thị trường - là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịchvụ nhất định do người mua, người bán đãhoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể.
3.2.Phươngpháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựatrên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từviệc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quátrình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tínhgiá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Là dạng tính toán NPV.
3.3.Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí làphương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một Tài sản tươngtự với Tài sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ướctính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Công thức tính toán: Giá trị thị trường =Giá trị thị trường khi chưa sử dụng (+) chi phí đầu tư vào tài sản (-) hao mòn.
3.4.Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư làphương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của Tài sản trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của Tài sản saukhi trừ đi tất cả các chi phí phát sinhđể tạo ra sự phát triển đó. Giá trị hiện tại = Gíatrị phát triển – chi phí để phát triển Nói rõ ra: Giá trịhiện tại = Tổng doanh thu – Tổng chi phí.
3.5.Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựatrên khả năng sinh lợi của việc sử dụng Tài sản để ước tính giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá. Như vậy: nếu một tài sản mang lại lợi nhuậncao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuậnhoặc lợi nhuận thấp. Côngthức tính: Giá trị tài sản: = Lợinhuận ròng/ chi phí sử dụng vốn. => Mỗi một phương pháp có những ưu và nhược điểm khácnhau. Tùy vào từng trường hợp mà ta áp dụng nhưng phương pháp phù hợp. Một câu hỏi đặt ra là: Các phương pháp trên có cho cùng 1 đáp án, một con số như nhau hay không...?
*Để đỡ buồn ngủ, anh em giải bài toán sau:
Đề bài: Khu đất cần định giá có diện tích 15.000m2 BQL Khu công nghiệp Chu Lai: Giao khuđất này cho Tổng công ty CP Hữu Toàn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vàxây dựng nhà chung cư => Đối tượng cán bộ, công nhân viên cho Khu vực & Khu công nghiệp. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 15.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 40%. Tóm tắt thông số như sau (giả định để tính toán thôi nhé..):
| Stt | Nội dung | Đánh giá | Ghi chú | HM | Khu đất cần định giá có diện tích 15.000m2 | Mật độ sử dụng cho phép 55%. Được phép xây Chung cư 15 tầng, xây dựng trong 1 năm. | BQL Khu công nghiệp Chu Lai: Giao khu đất này cho một công ty Hữu Toàn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhà máy và xây dựng nhà chung cư | 1. | Hiện trạng có 1 Nhà xưởng | Các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 40%. | Nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); | 2. | Khảo sát chi phí thực tế | - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 4.000.000đ/m2. | - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.800.000 đ/m2 | - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 500 triệu đồng. | - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 5.000.000đ/m2 | - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 3.500 triệu đồng | - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng. | - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 40% chi phí xây dựng với lãi suất 18%/năm. | - Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu | - Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án (Cho số để tính thôi nhé, thực tế thì căn cứ vào dự toán hoặc QD 957). | - Tổng chi phí các loại khác: 10% (Cho số để tính thôi nhé, thực tế thì căn cứ vào dự toán hoặc QD 957,…) | 3. | Mục tiêu & doanh thu: | - Lợi nhuận của nhà đầu tư 25% tổng doanh thu của dự án. | - Giá bán căn hộ chung cư bình quân 12,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 70% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2 |
Yêu cầu: - Hãy lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. - Định giá tài sản trên. | 
Yêu thích
Theo dõi 
Chia sẻ
Bộ sưu tập
Thẻ cầu vòng