Thủ tục về đất đai, nhà ở

giakhanh206 · Đăng lúc 5/7/2010 17:13

Mua nhà thuộc thửa đất chưa đủ điều kiện tách thửa
Câu hỏi:

Tôi định mua một căn nhà ở phường Phước Kiểng, huyện Nhà Bè. Căn nhà này hiện thuộc 1 thửa đất lớn đã được xây thành nhà trọ cho thuê (gồm 4 căn với diện tích mỗi căn là 3.7x8.5m = 31.45m2). Tôi được biết nơi đây không nằm trong diện quy hoạch của nhà nước. Tuy nhiên, người bán nhà cho biết đây là nhà bán giấy tay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của cả thửa đất lớn gồm 4 căn nhà. Trong trường hợp này tôi có thể mua nhà được không? Sau này có hợp thức hóa được không?

Xin chân thành cám ơn! (tanhung020283@yahoo.com)

Luật sư Nguyễn Tần Xuân Thảo - Trung tâm tư vấn pháp luật, Hội Luật gia TP.HCM trả lời:

Trước tiên bạn phải tuân thủ một số nguyên tắc sau:

1/ Về Diện tích:

Theo quy định tại QĐ số 19/2009 của UBND TP. HCM ngày 25/2/2009 quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa thì huyện Nhà Bè phải có đủ diện tích như sau:

Chưa có nhà :120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m

Có nhà : 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m

2/ Bất động sản đó phải phù hợp với quy hoạch.

3/ Bất động sản đó không bị tranh chấp.

….. Như vậy ngay điều khoản đầu tiên bạn đã không đáp ứng đủ. Cho nên việc mua nhà của bạn gặp nhiều rủi ro. Và theo quy định của LĐĐ hiện hành thì việc mua bán Bất động sản phải qua công chứng của cơ quan có thẩm quyền. Việc hợp thức hóa của bạn rất mong manh.

giakhanh206 · Đăng lúc 19/7/2010 11:33

Thủ tục cho tặng nhà đất

Thứ năm, ngày 15 tháng 7 năm 2010 16:28

Năm 2004, chị vợ tôi có mua giúp chúng tôi 1 căn hộ ở Hà Nội. Căn hộ đứng tên chị vợ tôi do chúng tôi là người VN định cư ở nước ngoài (nhưng vẫn có hộ chiếu mang quốc tịch Việt Nam). Được biết, hiện đã có chính sách mới cho Việt kiều được mua nhà và đứng tên nhà tại VN. Chị vợ tôi cũng muốn vợ tôi và tôi về để làm thủ tục trao tặng lại căn hộ cho chúng tôi.

Xin hỏi, khi về VN chúng tôi cần phải mang những giấy tờ gì để đảm bảo tính pháp lý và đầy đủ? Trường hợp chỉ vợ tôi về được thì về phần tôi có thể làm giấy ủy quyền cho vợ tôi để cùng đứng tên trong giấy tờ nhà đất sau này. Cảm ơn. NGUYEN HUU SON (Dresden, Đức)

Trả lời:

1. Về đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam

Theo thư trình bày, hiện nay ông vẫn còn quốc tịch Việt Nam và hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Do đó, căn cứ điểm a, khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở đã được sửa đổi bổ sung ngày 18-6-2009, thì ông thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở để ông và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam, nếu ông được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.

Vì vậy, trước khi về Việt Nam để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, ông cần liên hệ với cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại nước nơi ông đang ở để xin nơi đây cấp phép cho ông được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.

2. Về các giấy tờ cần thiết khi lập thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà

Trước khi đến phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, ông phải đến công an cấp huyện để nộp hồ sơ đăng ký thường trú gồm có các giấy tờ sau:

+ Hộ chiếu Việt Nam có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của lực lượng kiểm soát xuất nhập cảnh tại cửa khẩu.

+ Giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam do cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài cấp, kèm theo giấy tờ chứng minh được về Việt Nam thường trú của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kèm theo giấy tờ chứng minh được về nước thường trú của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo hướng dẫn tại tiết b, điểm 1, mục II Thông tư số 06/2007/TT-BCA-C11 ngày 1-7-2007 của Bộ Công an).

Sau khi ông được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trờ lên, thì lúc đó ông và bên chuyển nhượng sẽ lập thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng có thẩm quyền.

3. Về việc vợ, chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận.

Theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ, chồng thì ghi họ, tên của vợ và chồng.

Do đó, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thì có thể chỉ có vợ hay chồng ký nhận chuyển nhượng, nhưng khi nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận thì ông cần nộp thêm giấy đăng ký kết hôn và hộ chiếu của vợ và chồng để được cấp giấy chứng nhận cho tên của hai vợ, chồng.

Trân trọng.

(Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
luatquocan.vn)

giakhanh206 · Đăng lúc 27/7/2010 15:22

Thủ tục cho tặng nhà đất
Thứ năm, ngày 15 tháng 7 năm 2010 16:28

Năm 2004, chị vợ tôi có mua giúp chúng tôi 1 căn hộ ở Hà Nội. Căn hộ đứng tên chị vợ tôi do chúng tôi là người VN định cư ở nước ngoài (nhưng vẫn có hộ chiếu mang quốc tịch Việt Nam). Được biết, hiện đã có chính sách mới cho Việt kiều được mua nhà và đứng tên nhà tại VN. Chị vợ tôi cũng muốn vợ tôi và tôi về để làm thủ tục trao tặng lại căn hộ cho chúng tôi.

Xin hỏi, khi về VN chúng tôi cần phải mang những giấy tờ gì để đảm bảo tính pháp lý và đầy đủ? Trường hợp chỉ vợ tôi về được thì về phần tôi có thể làm giấy ủy quyền cho vợ tôi để cùng đứng tên trong giấy tờ nhà đất sau này. Cảm ơn. NGUYEN HUU SON (Dresden, Đức)

Trả lời:

1. Về đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam

Theo thư trình bày, hiện nay ông vẫn còn quốc tịch Việt Nam và hộ chiếu do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Do đó, căn cứ điểm a, khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở đã được sửa đổi bổ sung ngày 18-6-2009, thì ông thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở để ông và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam, nếu ông được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.

Vì vậy, trước khi về Việt Nam để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, ông cần liên hệ với cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại nước nơi ông đang ở để xin nơi đây cấp phép cho ông được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.

2. Về các giấy tờ cần thiết khi lập thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà

Trước khi đến phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, ông phải đến công an cấp huyện để nộp hồ sơ đăng ký thường trú gồm có các giấy tờ sau:

+ Hộ chiếu Việt Nam có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của lực lượng kiểm soát xuất nhập cảnh tại cửa khẩu.

+ Giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam do cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài cấp, kèm theo giấy tờ chứng minh được về Việt Nam thường trú của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kèm theo giấy tờ chứng minh được về nước thường trú của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo hướng dẫn tại tiết b, điểm 1, mục II Thông tư số 06/2007/TT-BCA-C11 ngày 1-7-2007 của Bộ Công an).

Sau khi ông được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trờ lên, thì lúc đó ông và bên chuyển nhượng sẽ lập thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng có thẩm quyền.

3. Về việc vợ, chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận.

Theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ, chồng thì ghi họ, tên của vợ và chồng.

Do đó, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thì có thể chỉ có vợ hay chồng ký nhận chuyển nhượng, nhưng khi nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận thì ông cần nộp thêm giấy đăng ký kết hôn và hộ chiếu của vợ và chồng để được cấp giấy chứng nhận cho tên của hai vợ, chồng.

Trân trọng.

(Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
luatquocan.vn)

Ngoclân · Đăng lúc 27/7/2010 15:27

Đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?
Câu hỏi:

Tôi đã đặt cọc tiền mua nhà cấp 4 ở Thủ Đức. Người bán nhà cho tôi trước đây mua giấy tay của chủ đất rồi xây nhà lên.

Theo quy định 19, nhà ở Thủ Đức bề ngang phải không dưới 4m, trong khi nhà của tôi mua diện tích là 60m2, nhưng ngang chỉ có 2,8m, dài 17m, nở hậu 4,5m.Vậy có tách sổ được không?

Đất thì đang là đất nông nghiệp, sổ chung với chủ đất, mà chủ đất nhà kế bên đã lên thổ cư được cấp sổ hồng năm 2010. Vậy chủ bán đất cho tôi phải làm thủ tục chuyển đổi lên đất thổ cư rồi mới tách sổ được phải không?

Xin chân thành cám ơn! (phuongthao@cesti.gov.vn)

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Căn cứ Quyết định số 19/2009 QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM, đối với đất tại Quận Thủ Đức được quy định như sau:

Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở: Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện:

- Đất chưa có nhà, diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

- Đất có nhà ở hiện hữu, diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Căn cứ vào quy định nói trên thì căn nhà mà bạn mua không đủ điều kiện tách thửa để xin cấp Giấy chứng nhận.

giakhanh206 · Đăng lúc 21/8/2010 16:53

Thủ tục đăng ký chủ quyền trên sổ hồng
Câu hỏi:

Tôi có mua miếng đất nông nghiệp nhưng do không đủ điều kiện về diện tích để tách thửa nên tôi không thể tách thửa được. Cùng với tôi thì còn 2 hộ gia đình nữa cũng mua phần khác của miếng đất này và họ đã cất nhà

Chúng tôi có thể đăng ký tên trong sổ hồng kia theo hình thức đồng sở hữu có được không và thủ tục ra sao? ở đâu? sau này tôi có thể có một mảnh giấy về quyền sử dụng đất nào không?

Xin chân thành cảm ơn! (mailto:chinguyen4481@yahoo.com)

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Qua nội dung thư bạn đề cập, chúng tôi thấy rằng giải pháp hợp thửa xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất (GCN) là giải pháp hợp lý và được pháp luật công nhận.

Theo quy định tại khoản 3, điều 4, Thông tư 17/2009/NĐ-CP thì:

1. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

Hồ sơ để xin cấp GCN trong trường hợp tách thửa hoặc nhập thửa gồm:

- Đơn xin tách thửa hoặc nhiều thửa đất hợp thành một thửa đất (theo mẫu).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính).

- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất đã qua kiểm tra nội nghiệp (bản chính).

- Các giấy tờ liên quan đến nhân thân người sử dụng đất (bản sao y, chứng thực).

Bạn nên liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận - huyện; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng Ủy ban nhân dân quận – huyện để biết thêm chi tiết.

giakhanh206 · Đăng lúc 26/8/2010 17:44

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu hỏi:

Ông nội tôi có đứng tên một mảnh đất vào khoảng năm 1974. Sau đó người cháu ruột của ông tôi đứng ra sử dụng mảnh đất đó và đóng thuế và có tên trên trích lục bản đồ do xã quản lý.

Ông tôi đứng ra đòi lại quyền sử dụng mảnh đất và Toà án nhân dân huyện tách một phần đất đó thuộc quyền sử dụng của bố tôi (Ông tôi mất và uỷ quyền lại cho bố tôi). Diện tích mảnh đất được toà án phân là 70m2 năm 2005. Bố tôi chia mảnh đất đó làm 2 và để lại cho cô ruột tôi 35m2 theo thoả thuận của gia đình, có xác nhận của UBND xã.

Vậy tôi muốn hỏi với 35m2 đất còn lại thì thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ ra sao?

Xin chân thành cám ơn! (trungbvc14@gmail.com)

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Chúng tôi không biết rõ mảnh đất mà bạn nêu trong thư tọa lạc tại địa phương nào, vì vậy chúng tôi chỉ có thể trả lời bạn về mặt nguyên tắc như sau:

Theo quy định, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp tại mỗi địa phương trong cả nước là khác nhau tùy theo tình hình sử dụng đất của địa phương đó. Nếu mảnh đất của bạn đáp ứng được các điều kiện về diện tích tối thiểu, không có tranh chấp và phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSD đất.

Hồ sơ xin phép tách thửa gồm:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;

- Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp quân, huyện nơi mảnh đất tọa lạc để được cung cấp đầy đủ các thông tin chi tiết về quy hoạch sử dụng đất và quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

giakhanh206 · Đăng lúc 21/9/2010 14:00

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Câu hỏi:

Tôi ở Bắc Ninh có thửa ruộng 360m2 mua cách đây 50 năm. Hiện nay, tôi muốn chuyển thành đất ở. Tôi muốn hỏi, thủ tục chuyển đổi và giá chuyển đổi như thế nào? Ruộng nhà tôi nằm trên trục đường 18 Bắc ninh - Hạ long, tôi có đủ điều kiện chuyển đổi hay không?

Xin chân thành cảm ơn! (dungbn1234@gmail.com)

Công ty Luật Thiên Bình (Libra Law Firm) trả lời:

Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

- Vị trí thửa đất phải có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hay kế hoạch sử dụng đất chi tiết (là đất ở), hoặc quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

- Thửa đất chuyển mục đích sử dụng phải thỏa mãn được diện tích tối thiểu.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư được quy định tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hồ sơ bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, bản vẽ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại sở Tài nguyên và môi trường nơi thửa đất tọa lạc.

Nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư gồm, tiền sử dụng đất bằng 100% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp đang sử dụng (giá đất nông nghiệp và giá đất ở để tính tiền sử dụng đất này theo khung giá đất được UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành hàng năm. Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị ñất ở.

Để biết thông tin chi tiết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính cũng như các vấn đề liên quan khác khu đất nói trên, chúng tôi khuyên bạn nên liên hệ trực tiếp với UBND huyện nơi mảnh đất tọa lạc.

giakhanh206 · Đăng lúc 21/9/2010 14:01

Thủ tục mua, bán căn hộ chung cư đang xây dựng
Câu hỏi:

Tôi đang tìm hiểu và dự định mua căn hộ chung cư mới đang xây dựng và trả tiềntheo tiến độ xây dựng. Nhưng tôi băn khoăn 2 vấn đề sau đây:

1. Đối với chung cư đang xây dựng (đã xong phần móng) mà chủ đầu tư bán bằng“hợp đồng góp vốn” thì có đúng luật không? hay là phải mua bán bằng “Hợp đồngmua bán căn hộ hình thành trong tương lai”? Khác nhau giữa 2 loại hợp đồng nàylà gì?

2. Nếu với chung cư đang xây dựng mà chủ đầu tư đã bán hết cho 1 sàn giao dịchbất động sản, tôi mua lại của sàn giao dịch đó thì tôi ký hợp đồng mua bán vớichủ đầu tư hay với sàn giao dịch? Sàn giao dịch chỉ là đơn vị mua lại và báncho tôi thì họ phải làm thủ tục chuyển nhượng hoặc thanh lý hợp đồng với chủđầu tư để sau đó tôi ký hợp đồng với chủ đầu tư thì mới đúng phải không ?

Xin chân thành cảm ơn! (mailto:thaingocminh@gmail.com)

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

1. Theo khoản 1 Điều 9 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/08/2010thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấpI) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phầndiện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thịđó thì có thể huy động vốn theo nhiều cách, trong đó có hai hình thức “Ký hợp đồng,văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân đểđầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tưchỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sảnphẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp cácbên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chiacho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định củaLuật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia”

Đối với trường hợp nói trên, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốnhoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở đượcphê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo choSở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

Nếu chủ đầu tư “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng đượcquyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hìnhthức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, thì chủ đầu tư chỉđược ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phêduyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán quasàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bấtđộng sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

2. Trong trường hợp bạn nêu trong thư thì chúng tôi tạm hiểu rằng sàn giao dịchbất động sản là chủ đầu tư cấp II.

Theo điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì, trường hợp chủ đầu tưdự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầuhuy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xâydựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì có thểđược huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầutư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạtầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II. Đối với trường hợp này thì chủ đầu tư chỉđược ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II saukhi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng côngtrình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuậttương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ởtrên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợpđồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký vớichủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II đượchuy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theoquy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tưcấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việchuy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:40

Thủ tục và nghĩa vụ khi chuyển đất thổ cư thành đấttrồng cây tạm thời
Câu hỏi:

Tôi định mua 1 miếng đất ở Tây Ninh khoảng 650m2. Hiện giờ đã được chuyển sanglà đất thổ cư.

Nếu tôi chỉ xây dựng nhà cửa 1 phần và phần còn lại dùng để trồng cây cảnh vàcây ăn trái cho vui (không trồng để kinh doanh), vậy thì phần đất trồng cây đócó bị chuyển thành đất thổ canh không?

Sau này nếu tôi muốn cất nhà trên phần đất trồng cây đó thì tôi có phải đóngtiền gì không? Xin tư vấn giúp tôi.

Xin chân thành cảm ơn các luật sư! [mailto:huynhtruc_0211@yahoo.com.vn]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Căn cứ Điều 36 Luật Đất đai quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng câylâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đấtsang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặcthuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điềunày thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền,nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sửdụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ bannhân dân xã nơi có đất”.

Như vậy, đối với phần diện tích đất mà bạn chưa có nhu cầu xây nhà thì bạn khôngphải xin phép để sử dụng vào mục đích trồng cây và phần diện tích đất đó vẫngiữ nguyên mục đích sử dụng là đất thổ cư theo nội dung GCN đã cấp (trừ khi cósự thay đổi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất).

Nếu sau này bạn muốn cất nhà trên phần đất còn lại thì bạn phải tiến hành thủtục xin phép xây dựng theo quy định. Ngoài ra, hàng năm bạn còn phải nộp tiềnthuế nhà đất (trừ trường hợp được miễn).

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:40

Hợp thức hóa diện tích đất sử dụng theo thỏa thuận
Câu hỏi:

Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất với tổng diện tích là 70m2( Trong đó 60m2(5*12)là tiền thực thanh toán và thoả thuận bên bán cho lối đi trước cửa nhà(10m).

Trong sơ đồ diện tích đất mua khi vợ chồng tôi làm hợp đồng mua bán với bên A cóvẽ rõ lối đi mà bên A cho là 7.5m(1.5*5) đã có chữ ký của con gái chủ hộ làmđại diện vào bản vẽ của lối đi ấy,và bên dưới bản hợp đồng đã có chữ ký của chủhộ,con trai,con gái, con dâu, chủ hộ giáp danh, đại diện khu phố.

Nay vợ chồng tôi làm thủ tục tách sổ theo diện tích mà chúng tôi được hưởng là70m2 thì bên A không đồng ý là lối đi cho vào sơ đồ thửa đất của chúng tôi.Vậytôi xin hỏi nếu đưa ra pháp luật thì vợ chồng tôi có được cho tổng diện tích là70m2 không và bắt buộc bên A phải ký tách sổ cho lô đất 70m2 của vợ chồng tôikhông?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:lethu812008@gmail.com]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Chúng tôi không biết hợp đồng bạn nêu có được công chứng, chứng thực theo quyđịnh hay không, vì nếu không tuân thủ quy định này thì sẽ hợp đồng sẽ không cógiá trị pháp lý.

Tuy nhiên, chúng tôi giả sử rằng hợp đồng nói trên là hợp pháp, thì vụ việc sẽđược giải quyết theo hai trường hợp sau đây:

1. Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng có quy định về việc: bên chuyển nhượng đồngý chuyển nhượng cho bạn quyền sử dụng đất bao gồm cả lối đi trước nhà, thì bạncó quyền căn cứ vào Điều 713, Bộ luật Dân sự 2005 để yên cầu bên chuyển nhượngphải thực hiện các nghĩa vụ sau đây:

- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp phápvề quyền sử dụng đất;

- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất,đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn”.

Hoặc bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại cho bạn giá trị chênhlệch tương ứng với phần đất đã giao thiếu, nếu trong hợp đồng quy định giáchuyển nhượng tính theo mét vuông thực đo.

2. Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không quy định việc chuyển nhượng như trênhoặc có quy định dùng làm lối đi chung, thì bạn sẽ không có quyền sở hữu riêngđối với phần diện tích đất đó.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:41

Thủ tục và nghĩa vụ khi chuyển nhượng nhà ở
Câu hỏi:

Tôi có người chị đang đứng tên sở hữu 1 căn nhà tại thành phố Cần Thơ. Hiện naychị muốn sang tên lại cho người em ruột (là anh trai tôi).

Vậy chúng tôi phải chuẩn bị các giấy tờ và thủ tục gì cho việc sang tên để saunày tiện cho việc bán nhà?

Tôi muốn biết anh chị tôi phải lo những thủ tục, giấy tờ gì? Có đóng thuế hayphí gì không?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:hoanganh@navicontrol.com.vn]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Căn cứ quy định của BLDS 2005 và Luật Đất đai 2003, các bên tiến hànhgiao dịch chuyển nhượng cần chuẩn bị hồ sơ khi chuyển nhượng hoặc tặngcho bất động sản bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản có công chứng,chứng thực

- Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà (bản chính, bản sao)

- CMND, Hộ khẩu của cả hai bên.

- Các giấy tờ hộ tịch chứng minh mối quan hệ hôn nhân (vợ - chồng) nếu bênchuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng; bên tặng cho nhà hoặc bên đượctặng cho nhà chưa có gia đình thì cung cấp (Giấy chứng nhận độc thân hoặc giấyxác nhận tình trạng hôn nhân), mối quan hệ gia đình (Giấy khai sinh).

Khi chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản các bên thực hiện nghĩavụ tài chính sau:

1. Thuế TNCN do bên chuyển nhượng hoặc bên nhận tặng cho đóng. Căn cứkhoản 1, điều 4, Nghị định 100/2008/NĐ-CP về thuế TNCN thì thu nhập từ chuyểnnhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹnuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể;ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị emruột với nhau thì được miễn thuế.

2. Lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng hoặc bên nhận tặng chođóng. Căn cứ Nghị định 80/2008/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì mức thulệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% trên giá trị tài sản.

Bạn có thể liên hệ với Văn phòng công chứng gần nhất để tiến hành giao dịchnày.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:41

Thủ tục tách thửa và hoàn công trên đất được cho, tặng
Câu hỏi:

Ba tôi có một mảnh đất ở Q.12 khoảng 615m2 đã xây nhà nhưng chưa hoàn công.

Nay ba tôi muốn tách cho tôi một mảnh đất 120m2. Vậy cho tôi hỏi ba tôi có cầnlàm thủ tục hoàn công trước khi tách thửa hay không? Hay phải tách thửa rồi mớihoàn công?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:cuonghoaviet@yahoo.com]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP. HCM quy định về diệntích tối thiểu cho phép tách thửa để làm nhà ở, nếu mảnh đất dự kiến tách thửathỏa mãn được các điều kiện sau:

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương;

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, phải đápứng được quy định về diện tích tối thiểu cho phép tách thửa (đối với Quận12 là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m);

Trong thư bạn không nói rõ về mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý hiện hữucủa mảnh đất 615m2…; Do đó, để trả lời câu hỏi của bạn, chúng tôi giả sử theo02 trường hợp sau đây:

1. Nếu toàn bộ mảnh đất đã được cấp GCN với mục đích thổ cư:

1.1. Mảnh đất dự kiến tặng cho không có nhà ở trên đó: Căn cứ vào GCN đã đượccấp, ba bạn có quyền tiến hành thủ tục tách thửa để tặng cho mảnh đất nói trêncho bạn theo quy định.

1.2. Mảnh đất dự kiến tặng cho có nhà ở trên đó: Để tiến hành tặng cho, trướchết ba bạn phải làm thủ tục hoàn công, trên cơ sở giấy phép xây dựng đã đượccấp, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng hoặc biên bản nghiệmthu theo hiện trạng công trình, ba bạn lập hồ sơ tiến hành xin cấp GCN theo quyđịnh tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Quyết định 68/2010/QĐ-UBND.

Nếu ngôi nhà đã xây dựng không phép hoặc sai phép thì bạn cần tham khảo quy định5144/HD-LS ngày 30/06/2010 của Liên Sở Xây dựng – Tài nguyên và Môi trường đểbiết cụ thể hơn về thủ tục cấp GCN.

Sau khi được cấp GCN, ba bạn tiến hành thủ tục tách thửa để tặng cho mảnh đấtvà tài sản gắn liền với đất.

2. Nếu toàn bộ mảnh đất đã được cấp GCN, nhưng một phần mảnh đất là đất phinông nghiệp:

Theo nội dung Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP. HCM:

Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nôngnghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vựcphải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được côngbố, nếu tách thửa để thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở thì phải đáp ứng đượcđiều kiện: Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tụcthay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiệnvề diện tích tối thiểu. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đấtkhông phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹthuật.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:41

Thủ tục làm hộ khẩu khi xây nhà trên đất đã có sổ đỏ
Câu hỏi:

Tôi ở Bình Định nhưng hiện tại tôi đang làm việc tại Bình Thuận. Tôi lập giađình được 1 năm và có mua một lô đất ở Phan Thiết, Bình Thuận, đã có sổ đỏ. Tôinghe nói, nếu muốn lập nghiệp và cho con ăn học tại Bình Thuận thì bắt buộcphải có hộ khẩu ở đây.

Nếu tôi chỉ có sổ đỏ (đất không trong diện giải tỏa) thì có thể cắt hộ khẩu ởBình Định chuyển vào Bình Thuận được không? Và thủ tục như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:info@libralaws.com]

Công ty Luật Thiên Bình (Libra Law) trảlời:

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Libra Law xin phúc đáp đếnbạn như sau:

Điều 19, Luật cư trú quy định: Công dân có chỗ ở hợp pháp (1) ở tỉnh nào thìđược đăng ký thường trú tại tỉnh đó;

Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phảiđược ngườicho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

Theo đó, người đăng ký thường trú nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộchuyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Trong thời hạn mười lăm ngày, kểtừ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp sổ hộ khẩu cho người đãnộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản vànêu rõ lý do.

Hồ sơ đăng ký thường trú theo quy định tại Thông tư số 06/2007/TT)BCA)C11 ngày 01/7/2007gồm: 1. Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu;

2. Bản khai nhân khẩu;

3. Giấy chuyển hộ khẩu (đối với các trường hợp phải cấp giấy chuyển hộ khẩu quyđịnh tại khoản 2 Điều 28 Luật Cư trú);

4. Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp.

Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú theo quy ñịnh tại Khoản3, Điều 1, Nghị định 56/2010/NĐ)CP ngày 24/5/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 107/2007/NĐ)CP ngày 25/6/2007 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú là một trongcác giấy tờ sau đây:

a. Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là mộttrong các giấy tờ sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơquan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ;

- Giấy tờ về quyền sử dụng ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật về đất đai (đã cónhà ở trên đất đó); - Giấy phép xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xâydựng (đối với trường hợp phải cấp giấy phép);

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lýnhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhậnnhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

- Giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặcchứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là Ủy bannhân dân cấp xã);

- Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấpnhà ở,đất ở cho cá nhân, hộ gia đình di dân theo kế hoạch của Nhà nước hoặc cácđối tượng khác;

- Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyếtcho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranhchấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờnêu trên;

- Giấy tờ chứng minh về đăng ký tàu, thuyền, phương tiện khác thuộc quyền sởhữu và địa chỉ bến gốc của phương tiện sử dụng để ở. Trường hợp không có giấyđăng ký thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc có tàu, thuyền,phương tiện khác sử dụng để ở thuộc quyền sở hữu hoặc xác nhận việc mua bán,tặng cho, đổi, thừa kế tàu, thuyền, phương tiện khác và địa chỉ bến gốc củaphương tiện đó.

b. Giấy tờ chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là hợpđồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà khác của cơ quan, tổ chức hoặccủa cá nhân (trường hợp hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở, nhà kháccủa cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã)(2)

c. Giấy tờ của cơ quan, tổ chức, cơ sở tôn giáo về việc công dân có chỗ ở thuộctrường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1 Điều 26 của Luật Cư trú;

d. Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấuchứng minh về việc được cấp, sử dụng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở, có nhà ở tạolập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với nhà ở, đấtthuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức) hoặc xác nhận của Ủy ban nhândân cấp xã là nhà ở đó không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtthì bạn chưa hội đủ điều kiện để đăng ký thường trú theo quy định. Vì vậy, bạncó thể lựa chọn các giải pháp khác như:

- Chuẩn bị giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp theo quy định tại điểm b, c, d củathư này (nếu có), hoặc :

- Tiến hành xây dựng nhà trên mảnh đất đã mua và hoàn tất các thủ tục cần thiếtđể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định.

Bạn có thể liên hệ với cơ quan Công an Thành phố Phan Thiết để biết rõ hơn vềthủ tục đăng ký thường trú.

(1) Chỗ ở hợp pháp có thể thuộc quyền sở hữu, sử dụng của công dân hoặc được cơquan, tổ chức, cá nhân cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ theo quy định của phápluật.

(2) Đối với trường hợp chỗ ở hợp pháp là nhà ở do thuê, mượn, ở nhờ của của cánhân hoặc được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình thìngười cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở của mình hoặc người có sổ hộ khẩu phảighi rõ ý kiến đồng ý cho đăng ký thường trú vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu,nhân khẩu, ký, ghi rõ họ, tên và ngày, tháng, năm.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:42

Quy định về xây dựng nhà trên diện tích có sẵn
Câu hỏi:

Tôi có mua một lô đất tại trung tâm TP Đà Nẵng, mảnh đất có diện tích sử dụng31.9m2 ( 3.45 x 9.24), lô đất nằm trong hẻm 3,5m. Tôi dự định xây nhà 2 tấmnhưng tôi nghe nói diện tích đất dưới 40m2 chỉ được xây dựng nhà 1 tấm.

Vậy không biết theo luật cấp giấy phép xây dựng thì tôi xây nhà như vậy có đượccấp giấy phép xây dựng hay không?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:successroad87@yahoo.com]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Dữ kiện bạn nêu trong thư chưa đầy đủ, do đó chúng tôi chỉ có thể lời bạn nhưsau:

Điều 26, Quyết định số 19/2006/QĐ-UBND ngày 10/3/2006 của UBND Thành phố ĐàNẵng về việc ban hành quy định về quản lý quy hoạch xây dựng như sau:

1. Các trường hợp dưới đây chỉ được phép cải tạo nguyên trạng và không đượcphép nâng tầng và khi giải tỏa đền bù thì được giải quyết đi hẳn:

a. Diện tích đất xây dựng từ 15m2 đến 40m2 (không tính phần diện tích đất nằmtrong khoảng lùi bắt buộc).

b. Diện tích đất xây dựng từ 15m2 đến 40m2 (không tính phần diện tích đất nằmtrong khoảng lùi bắt buộc), chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m hoặc chiều sâu sovới chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m.

2. Các trường hợp có diện tích đất xây dựng (không tính phần diện tích đất nằmtrong khoảng lùi bắt buộc) từ 15m2 đến 40m2, có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lênvà chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên, phù hợp với các quy địnhvề kiến trúc cảnh quan thì được phép xây dựng không quá hai tầng

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:42

Thủ tục hợp thức hóa khi mua đất đã có sổ đỏ
Câu hỏi:

Gia đình tôi đang ở TP.HCM . Mẹ tôi có dự định mua 1 miếng đất ở Bình Dương, đãcó sổ đỏ. Chủ đất cũng ở TPHCM. Xin hỏi luật sư mẹ tôi cần phải chuẩn bị nhữnggì? thủ tục như thế nào? chi phí bao nhiêu và bên mua hay bên bán chi trả chiphí đó?

Xin chân thành cảm ơn ! [tuxedo_mask289@yahoo.com.vn]

Công ty Luật Thiên Bình (Libra Law) trảlời:

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Libra Law xin phúc đáp đếnbạn như sau:

Để bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch và tránh được các rủi ro khôngcần thiết. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, bạn cần thực hiện việc chuyển nhượngtheo trình tự như sau:

- Đàm phán với bên chuyển nhượng về các điều kiện chuyển nhượng (giá, phươngthức thanh toán, thời gian các bên thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượngtại cơ quan có thẩm quyền).

- Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản (yêu cầu bên chuyển nhượng cungcấp bản sao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và giấy tờ nhân thân).

- Đặt cọc (lập thành văn bản có người làm chứng).

- Ký hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền (cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định tạimục 1 dưới đây để rút ngắn thời gian thực hiện công đoạn này) và thanh toán lần1 cho bên chuyển nhượng, cần giữ lại khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ thuếTNCN mà bên chuyển nhượng phải nộp (nếu có).

- Thanh toán lần cuối, ngay khi hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế vàđăng ký biến động (đăng bộ).

1. Thành phần hồ sơ gồm:

1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ);

1.2. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (theo mẫu);

1.3. Chứng minh nhân dân, hộ khẩu của các bên;

1.4. Bản đồ tách thửa (nếu chuyển nhượng một phần của thửa đất);

1.5. Đối với giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình thì các thành viên tronghộ khẩu từ 15 tuổi trở lên đều phải ký tên và điểm chỉ trong Hợp đồng chuyểnnhượng;

1.6. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải chứng minh được là tài sảnchung hoặc riêng trong thời kỳ hôn nhân;

1.7. Nếu hai vợ chồng không cùng một hộ khẩu thì phải bổ sung giấy chứng nhậnđăng ký kết hôn, nếu còn độc thân thì phải xác nhận tình trạng hôn nhân.

Nộp hồ sơ và tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực tại UBND xã, thị trấn (đốivới đất thuộc các huyện Tân Uyên, Bến Cát, Dầu Tiếng, Phú Giáo) hoặc tại Vănphòng công chứng đối với các địa bàn còn lại.

2. Nghĩa vụ tài chính khi tiến hành giao dịch chuyển nhượng:

Bạn cần lưu ý rằng, chỉ có những khoản thuế và lệ phí được chúng tôi liệt kê dướiđây mới là nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà các bên phải thực hiện khi tiến hànhgiao dịch chuyển nhượng. Theo đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác, thôngthường nghĩa vụ tài chính được quy định như sau:

2.1. Nghĩa vụ tài chính của Bên chuyển nhượng:

Nộp lệ phí công chứng (1) hoặc lệ phí chứng thực (2) Nộp thuế thu nhập cá nhân(3) theo một trong hai mức thuế suất sau đây:

(i) Thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế: áp dụng đối với các trường hợp cánhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xácđịnh giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt độngchuyển nhượng;

(ii) Thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng: áp dụng đối với các trường hợpkhông xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thunhập tính thuế.

2.2. Nghĩa vụ tài chính của Bên nhận chuyển nhượng:

Nộp lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị đất nhận chuyển nhượng (4) theo quy địnhtại Điều 6 và 7, Chương II, Thông tư 68/2010/TT)BTC.

Nộp lệ phí đăng bộ (5) theo quy định tại địa phương.

***

(1) Nộp theo tỷ lệ quy định tại Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT BTC BTP ngày17/10/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu,nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.

(2 ) Nộp theo hướng dẫn tại Công văn số 3854/BTP HCTP ngày 28/11/2008 của Bộ Tưpháp về lệ phí chứng thực hợp đồng giao dịch.

(3) Điều 6, Thông tư 161/2009/TT BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối vớimột số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản.

(4) Giá trị đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất của tỉnh Bình Dương năm 2010kèm theo quyết định số 86/2009/QĐ UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh BìnhDương.

(5) Mức thu đối với lệ phí địa chính theo nguyên tắc xác định mức thu phí, lệphí quy định tại Điều 8 của Nghị định số 57/2002/NĐ CP ngày 03/6/2002 của Chínhphủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh phí và lệ phí; khoản 4, Điều 1, Nghịđịnh số 24/2006/NĐ CP và hướng dẫn tại Thông tư số 63/2002/TT BTC ngày 24/7/2002của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí và lệ phí;Thông tư số 45/2006/TT BTC ngày 25/5/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sungThông tư số 63/2002/TT BTC.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:42

Thủ tục tách sổ và cấp giấy chủ quyền sử dụng đất
Câu hỏi:

Vừa qua tôi và một người bạn có mua một miếng đất thổ cư 100m2, được cấp giấyhồng chỉ có quyền sử dụng đất. Nhưng khi tôi xin giấy phép xây dựng thì khôngđược, vì đất nằm trong dự án quy hoạch treo. UBND phường báo sẽ cấp giấy phépcho chúng tôi xây nhà tạm.

Vậy cho tôi hỏi, với nhà tạm như vậy chúng tôi có được cấp chủ quyền nhà và cóđược tách sổ ra mỗi người 50m2 hay không?

Xin chân thành cảm ơn! [mailto:dongvuong@hcm.fpt.vn]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Vì trong thư bạn không nêu rõ vị trí mảnh đất tọa lạc nên chúng tôi chỉ có thểcung cấp ý kiến tư vấn chung như sau :

1. Điều 5, Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng quy địnhchi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 củaChính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định về việc xây dựngtạm như sau:

1.1. Việc cấp giấy phép xây dựng tạm chỉ áp dụng đối với những vùng đã có quy hoạchxây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện.

1.2. Căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng của từngkhu vực, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp giấy phép xâydựng tạm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

1.3. Trong nội dung giấy phép xây dựng tạm phải ghi rõ thời gian được phép tồntại của công trình, hết thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm nếu Nhànước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhànước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó chủ đầu tư phải tự phádỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phảichịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

1.4. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch áp dụng theoquy định hiện hành; riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì khôngđược bồi thường.

Theo đó, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng các công trình vànhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý (trừ các đối tượngthuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh). Và UBND cấp xã cấp Giấy phép xây dựng nhàở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệtthuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

2. Về việc tách thửa, Điều 17, Nghị định 84/2007/NĐ-CP về quy định bổ sung vềviệc cấp GCNQSĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại vềđất đai, việc tách thửa được cho phép nếu đáp ứng được các điều kiện sau:

2.1. Đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách thửa (tuỳ theo quy định cụ thểcủa từng địa phương);

2.2. Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất tại địa phương đó.

Bạn có thể đối chiếu các quy định nói trên để tiến hành thủ tục xin phép xâydựng tạm cho phù hợp với trường hợp của mình.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:43

Thủ tục chuyển mụcđích sử dụng đất
Câu hỏi:

Tôi có một miếng đất diện tích là 4X49=196m2, nằm ở đường liên ấp 5-6 xã VĩnhLộc A Huyện Bình Chánh. Sổ đỏ đất trồng cây lâu năm. Đã có nhà ở 4X24. Nay tôimuốn chuyển mục đích sử dụng đất ở được không?

Tôi nghe nói ở vị trí như vậy bề ngang nhà phải 5m mới chuyển được? Cho tôi hỏicó cách nào chuyển được không?

Xin chân thành cảm ơn! [duytaxi@yahoo.com]

Công ty Luật Thiên Bình trả lời:

Theo nội dung công văn số 499/UBND ngày 14/04/2009 của UBND Huyện Bình Chánhquy định về việc giải quyết các trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụngđất để xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn huyện Bình Chánh. Việc xem xét giảiquyết hồ sơ được căn cứ theo các điều kiện như sau:

1. Về qui hoạch xây dựng: Cho phép giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất trongkhu vực qui hoạch dân cư, kể cả dân cư xây dựng mới (khu vực dành cho các dự ánphát triển nhà ở mới). Đối với các trường hợp không phù hợp qui hoạch là dân cưhiện hữu cần có thông báo trước về khả năng không ổn định khi nhà nước thựchiện qui hoạch.

2.Về qui chuẩn xây dựng: Các lô đất xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đấtphải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a. Tại khu vực chưa có qui hoạch chi tiết xây dựng:

(i) Đối với khu vực dân cư hiện hữu ở đô thị: Khu đất sau khi trừ phần nằmtrong hành lang kỹ thuật phải có diện tích, kích thước phù hợp với qui chuẩnxây dựng hiện hành: Diện tích khu đất tối thiểu phải đảm bảo tối thiểu 80m2 vàchiều rộng mặt tiên không nhỏ hơn 5m.

(ii) Đối với khu vực dân cư hiện hữu ở nông thôn: Khu đất sau khi trừ phần nằmtrong hành lang kỹ thuật phải có diện tích, kích thước phù hợp với qui chuẩnxây dựng hiện hành: Diện tích khu đất tối thiểu phải đảm bảo tối thiểu 120m2sau khi trừ phần nằm trong hành lang kỹ thuật và chiều rộng mặt tiên không nhỏhơn 7m.

b. Tại khu vực đã có qui hoạch chi tiết xây dựng được duyệt: Khu đất phải cókích thước và diện tích phù hợp với qui hoạch và qui chế quản lý xây dựng theoqui hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt.

c. Riêng đối với các khu đất không nằm tiếp giáp mặt đường, hẻm phải có lối điriêng rộng tối thiểu 2m và không dài quá 25m.

3. Về điều kiện khác: Trong trường hợp vị trí khu đất không thuộc khu vực quihoạch là dân cư hiện hữu ở đô thị hoặc nông thôn, thì UBND huyện chỉ xem xétgiải quyết cho các trường hợp người xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đấthiện thường trú tại huyện Bình Chánh chưa có nhà ở (có xác nhận của UBND xã nơithường trú về hoàn cảnh chưa có nhà ở và có nhu cầu sử dụng đất để ra riêng).

Theo đó, để có cơ sở thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển mục đích sửdụng đất, xin cấp GCN, trước hết bạn cần liên hệ với cơ quan quản lý quy hoạchtại địa phương để xin xác nhận thông tin qui hoạch và liên hệ UBND phường đểxin xác nhận về tình trạng nhà, đất để từ đó tìm ra hướng giải quyết tốt nhấtcho trường hợp cụ thể của bạn.

giakhanh206 · Đăng lúc 25/2/2011 10:56

Thủ tục đăng ký chủ quyền trên sổ hồng

Thứ hai, ngày 20 tháng 9 năm 2010 20:10

Chúng tôi có thể đăng ký tên trong sổ hồng kiatheo hình thức đồng sở hữu có được không?

Tôi có mua miếng đất nông nghiệp nhưng do không đủ điều kiện về diệntích để tách thửa nên tôi không thể tách thửa được. Cùng với tôi thì còn 2 hộ giađình nữa cũng mua phần khác của miếng đất này và họ đã cất nhà

Chúng tôi có thể đăng ký tên trong sổ hồng kia theo hình thức đồng sở hữucó được không và thủ tục ra sao? ở đâu? sau này tôi có thể có một mảnh giấy vềquyền sử dụng đất nào không?

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời - Công ty Luật Thiên Bình

Qua nội dung thư bạn đề cập, chúng tôi thấy rằng giải pháp hợp thửa xin cấpGiấy chứng nhận QSD đất (GCN) là giải pháp hợp lý và được pháp luật công nhận.

Theo quy định tại khoản 3, điều 4, Thông tư 17/2009/NĐ-CP thì:

1. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất,cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổchức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thôngtin của người được cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này; dòng tiếp theo ghi“Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợpcùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụngđất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữutài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền vớiđất.

2. Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữutài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứngnhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật)thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòngtiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sởhữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắnliền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuậncử đại diện)”.

Hồ sơ để xin cấp GCN trong trường hợp tách thửa hoặc nhập thửa gồm:

- Đơn xin tách thửa hoặc nhiều thửa đất hợp thành một thửa đất (theo mẫu).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụngđất quy định tại các khản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính).

- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất đã qua kiểm tra nội nghiệp (bản chính).

- Các giấy tờ liên quan đến nhân thân người sử dụng đất (bản sao y, chứngthực).

Bạn nên liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận - huyện; Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Vănphòng Ủy ban nhân dân quận – huyện để biết thêm chi tiết.

Theo Diaoconline

giakhanh206 · Đăng lúc 21/3/2011 17:06

Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Câu hỏi:

Nhà tôi chuẩn bị bán một mảnh đất.

Vậy xin tư vấn giúp tôi các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Tôi nên tìm vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?

Xin chân thành cảm ơn! (Đ.D.Công)

Công ty Luật Thiên Bình (Libra) trả lời

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành:

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”):

- Đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ hoặc có 1 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai năm 2003;

- Người tham gia giao kết hợp đồng CNQSDĐ phải có năng lực hành vi dân sự, giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích, nội dung của hợp đồng CNQSĐ không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

2.1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

2.2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

3. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng QSDĐ (trong trường hợo các bên không có thỏa thuận khác):

- Bên chuyển nhượng nộp thuế Thu nhập cá nhân và lệ phí công chứng;

- Bên mua nộp Lệ phí trước bạ và lệ phí đăng ký biến động (đăng bộ).

giakhanh206 · Đăng lúc 21/3/2011 17:07

Chuyển nhượng tài sản là bất động sản cho con
Câu hỏi:

Xin tư vấn hộ tôi cách tốt nhất để lại tài sản cho con là gì khi :

1. Cho tặng
2. Chuyển nhượng (danh nghĩa chứ thực ra không có mua bán gì cả) hay
3. Di chúc để lại tài sản?

Xin chân thành cảm ơn! Thanh Hoàng

Công ty Luật Thiên Bình (Libra) trả lời

Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng/ tặng cho và/hoặc lập di chúc để lại tài sản cho người khác, nhìn chung đều là hình thức để chủ sở hữu định đoạt tài sản (từ bỏ quyền sở hữu) theo ý chí chủ thể. Khi chủ sở hữu thực hiện quyền này, người nhận chuyển nhượng, người được tặng cho và/hoặc người được thừa kế là sẽ là chủ sở hữu mới được pháp luật công nhận.

Tuy nhiên, có sự khác khác nhau giữa các hình thức này như sau:

(i) Khi chuyển nhượng/ tặng cho, người nhận chuyển nhượng/ người được tặng cho sẽ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản ngay tại thời điểm các bên thực hiện việc chuyển nhượng/ tặng cho hoặc ngay tại thời điểm bên nhận tặng cho hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu (đối với tài sản là nhà, đất, xe…) theo quy định của pháp luật;

(ii) Khi lập di chúc để lại tài sản, người được thừa kế (được ghi trong di chúc) chỉ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản sau khi người lập di chúc chết.

Tùy thuộc vào ý chí của mình, bạn có thể thực hiện một trong các hình thức nói trên; Tuy nhiên bạn cũng cần lưu ý rằng, đối với hình thức lập di chúc, rất dễ xảy ra các tranh chấp về sau nếu việc định đoạt của bạn đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế còn lại.

Về nghĩa vụ tài chính khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng/ tặng cho sẽ phụ thuộc vào loại tài sản mà bạn muốn chuyển nhượng/ tặng cho. Nếu tài sản là bất động sản thì việc chuyển quyền sở hữu từ cha mẹ sang cho con cái hoặc ngược lại là các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

giakhanh206 · Đăng lúc 23/3/2011 17:06

Điều kiện tách thửa và Thủ tục nhận chuyển nhượng bất động sản
Câu hỏi:

Hiện tại tôi đang có ý định mua căn nhà nát ở Phường 16, Quận 8, diện tích 4m x 13.5m. Căn nhà này đã có số nhà quận, điện nước chính, có giấy phạt xây dựng trái phép nhưng chưa có sổ đỏ, sổ hồng vì vậy chỉ có thể bán trên giấy viết tay.

Chủ cả miếng đất 1,000m2 là ông A, ông A đã bán cho ông B miếng đất này (4m x 13.5 m). Bây giờ tôi muốn mua lại của ông B. Xin tư vấn giúp tôi:

1) Theo luật thì tôi có thể xin tách thửa được không? Xin tách để làm sổ đỏ đứng tên tôi? Tôi cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Và cần lưu ý những điểm nào?

2) Tôi có nên mua căn nhà này không? Và như vậy có quá mạo hiểm không?

Xin chân thành cám ơn! (Lee Jenny)

Công ty Luật Thiên Bình (Libra) trả lời:

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành:

1. Điều kiện và thủ tục tách thửa:

1.1. Để thực hiện được việc tách thửa, mảnh đất nói trên phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Đáp ứng được diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở tại Quận 8 là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m theo quy định tại Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ban hành 25/02/2009 của UBND TP.HCM về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.

1.2. Thủ tục tách thửa: Người thực hiện thủ tục hành chính nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND Quận 8.

Hồ sơ gồm: Đơn xin tách thửa (theo mẫu); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất (“GCN”); Biên bản đo đạc; Bản đồ trích đo.

2. Do bất động sản nói trên chưa chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định (*) , vì vậy mọi giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc trái với bản chất của giao dịch đều có thể bị xem là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu vì lý do gì đó mà bạn mong muốn nhận chuyển nhượng bất động sản này; Thì bạn nên tiến hành theo trình tự sau đây:

a. Đề nghị ông A nhanh chóng tiến hành thủ tục tách thửa và xin cấp GCN theo hướng dẫn số 5144/HD-LS ngày 30/06/2010 của liên Sở Xây dựng - Tài nguyên và Môi trường về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCN) theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP.(**)

b. Ngay khi được cấp GCN, ông A sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng lại cho bạn.

Để có cơ sở cho các bên thực hiện cam kết, bạn có thể ký hợp đồng đặt cọc với ông A theo quy định tại Điều 358 Bộ Luật Dân sự 2005.

Bạn cần cân nhắc thật kỹ để tránh các rủi ro có thể xảy ra trong tương lai.

(*): Khoản 1, Điều 91 Luật nhà ở, Khoản 3, Điều 93 Luật nhà ở và Khoản 2, Điều 689 Bộ Luật Dân sự.

(**): Trường hợp xây dựng không phép, sai phép từ ngày 1-7-2004 đến trước ngày 1-7-2006 sẽ được cấp GCN nếu thỏa các điều kiện sau: không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch nếu xây dựng sau khi có quy hoạch.

Trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 1-7-2006 trở về sau nếu không có giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp xin phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như nhà ở xây dựng trước ngày 1-7-2006 mới được xem xét cấp GCN.

giakhanh206 · Đăng lúc 23/3/2011 17:07

Chuyển quyền sử dụng đất theo dạng hợp đồng góp vốn
Câu hỏi:

Tôi đang dự định mua một lô đất ở KDC Phước An (Nhơn trạch) qua giới thiệu của công ty Chủ đầu tư cấp 2, hiện dự án đã triển khai hạ tầng kỹ thuật xong.

Khi mua lô đất này công ty cung cấp cho tôi hồ sơ dạng hợp đồng góp vốn.

Vậy xin tư vấn giúp tôi là theo nghị định 71, sau này mua xong tôi có thể chuyển quyền sử dụng đất theo dạng hợp đồng góp vốn được không?

Xin chân thành cảm ơn! (T.Nam)

Công ty Luật Thiên Bình (Libra) trả lời

Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành:

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định:

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo quy định tại khoản này.

Trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản.

Bạn có thể đối chiếu quy định nói trên để xem xét cụ thể trường hợp của mình.

Ngoài ra, bạn cần chú ý việc phân chia lợi nhuận trong hợp đồng góp vốn đối với dự án phát triển nhà ở như sau:

• Nếu như hợp đồng góp vốn mà bạn kí kết với thỏa thuận bạn sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỉ lệ góp vốn theo thỏa thuận. Đồng thời bạn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì sau khi bạn nhận bàn giao nhà cũng như thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lí để xác lập quyền sở hữu của mình, bạn có thể chuyển nhượng ngôi nhà cho đối tượng khác;

• Nếu như hợp đồng góp vốn này bạn thỏa thuận lợi nhuận được phân chia là tiền hoặc cổ phiếu thì bạn chỉ được chuyển nhượng phần vốn góp khi có sự đồng ý của chủ đầu tư và tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng vốn .

Trường hợp chủ đầu tư cấp II vi phạm các quy định nói trên thì xem như hợp đồng vô hiệu và chủ đầu tư phải trả lại cho cá nhân góp vốn vốn đã nhận.

giakhanh206 · Đăng lúc 31/3/2011 15:26

Thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng Thu Mar 31 09:55:24 ICT 2011

Câu hỏi của bạn Nguyễn Châu Khanh Tại hòm thư chaukhanhb275@gmail.com hỏi :

Theo khoản 5, Điều 18, mục 3, Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 có quy định: “Chỉ sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) và sau khi đã có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có bất động sản biết theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp có nhà ở mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua nhà ở”. Vậy:

1. Đối với trường hợp mua bán nhà ở đã có sẵn không thuộc quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì Sàn giao dịch có phải hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hay chủ đầu tư vẫn tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà sau đó Sàn giao dịch xác nhận giao dịch qua sàn căn cứ trên hợp đồng mua bán đã ký?

2. Nếu mua bán nhà ở theo quy định tại điểm e, khoản 3, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, ngoài văn bản thông báo cho Sở Xây dựng, Giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định, thì thủ tục mua bán nhà ở qua sàn gồm những gì? Vì nếu xác nhận giao dịch qua sàn trước khi chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán thì không có văn bản nào (như hợp đồng mua bán) để làm căn cứ xác nhận giao dịch qua sàn.

Sau khi nghiên cứu, Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản có ý kiến như sau:

1. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư phải thực hiện bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo trình tự, thủ tục qui định (không phân biệt là nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai), trừ trường hợp chủ đầu tư huy động vốn góp và thực hiện phân chia sản phẩm nhà ở theo số lượng quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Như vậy, quy định yêu cầu chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi làm thủ tục mua bán qua sàn và có giấy xác nhận của sàn giao dịch bất động sản được áp dụng cho cả trường hợp bán nhà ở có sẵn và bán nhà ở hình thành trong tương lai (bán nhà ở mới xây dựng xong phần móng).

2. Hiện nay, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được thực hiện theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn thi hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. Cơ sở pháp lý để sàn cấp Giấy xác nhận giao dịch qua sàn là hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán nhà ở của chủ đầu tư ký với sàn và việc tổ chức thực hiện đúng trình tự, thủ tục bán nhà ở qua sàn theo quy định của Thông tư số 13/2008/TT-BXD (như phải tổ chức đăng báo, đăng tải thông tin trên đài truyền hình, trên Website của sàn và bảo đảm đủ thời gian đăng ký mua theo quy định trước khi tổ chức bán nhà ở…)./.

Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản

Tài khoản		Ghi nhớ?	Quên mật khẩu
Mật khẩu			Đăng ký mới

[Nhà Đất-Sở hữu] Thủ tục về đất đai, nhà ở